2023年的政府工作報告指出,過去五年政府“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”,但仍然面臨著“房地產(chǎn)市場風(fēng)險隱患較多,一些中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險暴露”的困難和挑戰(zhàn)。因此,今年政府工作的重點之一就是“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。2023年的政府工作報告把房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容放在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”的框架下表述,充分說明房地產(chǎn)市場風(fēng)險已經(jīng)上升到新的高度,防范和化解風(fēng)險將成為今年房地產(chǎn)市場的重要工作。特別是新冠肺炎疫情以來,房地產(chǎn)市場受到較大沖擊,至今仍處于陣痛過程中。因此,如何有效防范和化解后疫情時代的房地產(chǎn)市場風(fēng)險,成為亟待探討的重要問題。
一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),能夠有效帶動國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、財稅收入、居民財富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年,房地產(chǎn)業(yè)增加值為77.38萬億元,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到6.1%,建筑業(yè)增加值為8.33萬億元,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)增加值合計占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)13%。此外,房地產(chǎn)業(yè)還影響上游鋼鐵、建材、工程機(jī)械、化工,以及下游家電、家具、乘用車等眾多行業(yè),合計占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重或超30%。正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在2023年兩會“部長通道”答記者問時所說,房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)貸款占銀行信貸的40%,房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財力的50%,居民財富的60%體現(xiàn)在住房上,房地產(chǎn)業(yè)“牽一發(fā)而動全身”。
房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和周期是一個準(zhǔn)金融行為,金融資源大量配置到房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)與金融市場的聯(lián)動使得房地產(chǎn)風(fēng)險可能向金融市場傳導(dǎo),引發(fā)金融風(fēng)險。而房地產(chǎn)市場的下滑將導(dǎo)致地方政府基金性收入減少,進(jìn)而可能觸發(fā)地方政府債務(wù)風(fēng)險。因此,防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險是化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險的關(guān)鍵一環(huán)。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,以弱化房地產(chǎn)投資屬性。此后以“房住不炒”為主線和指導(dǎo)原則,以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo),房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)深入,金融政策總體趨緊,“房住不炒”執(zhí)行的深度、廣度和堅定度都超出預(yù)期,房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到了一定程度的遏制。
但同時,自2020年開始國家陸續(xù)出臺“三道紅線”及房貸管理等政策以來,疊加疫情管控以及需求疲軟的影響,房地產(chǎn)市場也面臨著前所未有的壓力。從供給端來看,2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資13.9萬億元,比上年下降10.0%,出現(xiàn)1998年以來的首次同比下降;房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為22.9%,比去年下降4.1個百分點;2022年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元,比上年下降25.9%;部分房企因長期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”經(jīng)營,資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)處于高風(fēng)險狀態(tài)。從需求端來看,2022年全國商品房銷售額為13.3萬億元,與2017年基本持平,比去年下降26.7%,增幅創(chuàng)歷年新低;2022年個人住房貸款余額38.8萬億元,同比增長1.2%,個人住房貸款占金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款的比例為2.3%,比去年下降17.1個百分點。盡管隨著調(diào)控政策優(yōu)化和疫情形勢好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)市場已逐漸開始恢復(fù),但在后疫情時代,房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整修復(fù)的磨底期,存在較多有待于化解的風(fēng)險隱患。
二、后疫情時代的房地產(chǎn)市場風(fēng)險
后疫情時代,我國房地產(chǎn)市場面臨著下列風(fēng)險。
第一,房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風(fēng)險。長期以來,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展主要通過“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”來實現(xiàn),極度依賴連續(xù)順暢的融資和債務(wù)工具。受疫情影響,房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款受阻,現(xiàn)金流承受巨大壓力,疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,融資端和需求端兩端運行不暢,使負(fù)債較高、庫存現(xiàn)金較少的房地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的流動性風(fēng)險和資金鏈斷裂的壓力。而在后疫情時代,銀行貸款的延期已經(jīng)不再具有可持續(xù)性,金融機(jī)構(gòu)面臨壞賬損失。房地產(chǎn)金融具有系統(tǒng)性,房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風(fēng)險很容易轉(zhuǎn)化為銀行機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險,處置不當(dāng)就可能形成區(qū)域性或系統(tǒng)性風(fēng)險。
第二,房地產(chǎn)需求下降的風(fēng)險。居民收入增長預(yù)期是影響房地產(chǎn)消費的關(guān)鍵因素,只有居民收入水平提高才能使得潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H需求。近幾年來受疫情影響,疊加經(jīng)濟(jì)下行壓力,居民收入提高受到嚴(yán)重影響。一些家庭的收入大幅度降低,甚至已經(jīng)無力按時償還房地產(chǎn)按揭貸款,導(dǎo)致停貸斷供,產(chǎn)生居民債務(wù)危機(jī)。而居民收入下降導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求下降,使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售及回款下滑,面臨債券到期償還的壓力,產(chǎn)生流動性危機(jī)??梢姡用駛鶆?wù)風(fēng)險與房地產(chǎn)風(fēng)險息息相關(guān),二者會形成互溢關(guān)系。在后疫情時代,疫情期間針對企業(yè)的貸款延期政策將取消,企業(yè)仍然面臨經(jīng)營壓力,剛需人群支付能力下降和對未來預(yù)期的降低仍會持續(xù),房地產(chǎn)風(fēng)險仍在積累。
第三,房地產(chǎn)政策執(zhí)行不暢的風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的推進(jìn),房地產(chǎn)金融審慎管理制度在政策執(zhí)行層面引發(fā)了一定的疊加效應(yīng),一些金融機(jī)構(gòu)政策執(zhí)行力度過強(qiáng),影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營,例如房企正常的貸款發(fā)放受到限制、按揭貸款發(fā)放周期拉長等。在后疫情時代,房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位繼續(xù)鞏固,但銀行體系的反應(yīng)比較遲緩,大部分銀行對房地產(chǎn)的未來形勢是謹(jǐn)慎,甚至是不看好的。盡管在當(dāng)前的政策體系下,銀行對于保交樓大力支持,但對于新增房地產(chǎn)開發(fā)貸依然謹(jǐn)慎,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流“拐點”未至,流動性風(fēng)險仍在積累。
三、政策建議
為了有效防范和化解后疫情時代的房地產(chǎn)市場風(fēng)險,本文提出下列政策建議。
第一,按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則,果斷處置壞賬。前幾年疫情對房地產(chǎn)市場所造成的影響已無法逆轉(zhuǎn),當(dāng)前要做的是防止進(jìn)一步的次生風(fēng)險??梢栽试S一部分房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序,也允許一部分家庭處置住房,讓房地產(chǎn)市場輕裝上陣。要積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置,做好房地產(chǎn)項目并購金融支持,積極探索市場化支持方式,提高資產(chǎn)處置效率。建立全國性地產(chǎn)紓困機(jī)制,推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作。
第二,充分授權(quán)地方政府。在政策執(zhí)行層面,目前地方政府在保交樓方面得到了充分授權(quán),然而銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放方面沒有充分的授權(quán),從而行動遲緩。應(yīng)充分授權(quán)地方政府,實現(xiàn)地方政府、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)、財政及國資委等多部門的共同協(xié)調(diào),真正做到“夯實城市政府主體責(zé)任”和“因城施策”,促使銀行迅速行動,有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,確保房地產(chǎn)企業(yè)資金流動“正?;?,使信貸端和需求端的政策調(diào)整發(fā)揮應(yīng)有的作用。
第三,持續(xù)創(chuàng)新金融產(chǎn)品。不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品,以分散房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道潛在的金融風(fēng)險。對資質(zhì)優(yōu)良的房地產(chǎn)企業(yè)增加直接金融支持,通過債券融資、信托融資、股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化ABS、供應(yīng)鏈金融、不動產(chǎn)私募基金投資等金融產(chǎn)品,以及合理運用房地產(chǎn)投資信托基金REITs、資產(chǎn)證券化以及夾層融資等創(chuàng)新方式,來優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu),拓展房地產(chǎn)企業(yè)多元化資金來源,用金融產(chǎn)品創(chuàng)新賦能房地產(chǎn)新模式。
第四,從長遠(yuǎn)來說,應(yīng)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和科技創(chuàng)新,逐步降低房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的影響。在產(chǎn)業(yè)升級和科技創(chuàng)新過程中,應(yīng)充分發(fā)揮資本市場的作用,更大力度支持高水平科技自立自強(qiáng)。進(jìn)一步健全多層次資本市場體系,完善資本市場功能、豐富融資工具,通過提供風(fēng)險投資、私募股權(quán)投資等方式幫助企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),輔導(dǎo)企業(yè)進(jìn)入資本市場促進(jìn)科技、資本和實體經(jīng)濟(jì)高水平循環(huán),最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級,使科技創(chuàng)新成為國民經(jīng)濟(jì)的主體。