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北京大學信息學院房地產(chǎn)專家委員會副主任、研究員;廣州中旗房地產(chǎn)顧問有限責任公司董事長 《文旅養(yǎng)老等新型地產(chǎn)的正確開發(fā)思路》、《 商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位》 提供專業(yè)企業(yè)內(nèi)訓,政府培訓。 13439064501 陳老師
  2022年09月28日    南方房地產(chǎn)     
推薦學習: 千秋邈矣獨留我,百戰(zhàn)歸來再讀書!清華大學經(jīng)濟管理學院韓秀云教授任首席導師。韓教授在宏觀經(jīng)濟分析、西方經(jīng)濟學、金融以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟趨勢研究等方面建樹頗豐,今天將帶領同學們領會經(jīng)濟發(fā)展趨勢,分析產(chǎn)業(yè)的變革方 清大EMBA總裁實戰(zhàn)課程,歡迎聆聽>>

有人說,在房地產(chǎn)開發(fā)的增長路徑中,21世紀的頭十年是近郊大盤模式,第二個十年是產(chǎn)業(yè)新城模式,而第三個十年將是鄉(xiāng)村振興模式。

在狂飚突進式發(fā)展多年后,傳統(tǒng)的開發(fā)模式必須讓位于新的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動。如果說傳統(tǒng)的城市開發(fā)仍將是開發(fā)商的主戰(zhàn)場,那么,由于我國的鄉(xiāng)村在基礎設施、公共服務等領域遠遠落后于城市,在國家頂層設計之下,鄉(xiāng)村振興——對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,很可能將是未來的機會所在。

然而,究竟如何實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興,房企如何通過鄉(xiāng)村振興進行轉(zhuǎn)型,其中又有什么誤區(qū)……《南方房地產(chǎn)》華南主編肖恩專訪中旗董事長、中國管理科學院現(xiàn)代教育研究所研究員、博士后導師陳仁科,請專家導師給業(yè)界人士答疑解惑。

監(jiān)制 | 蘇祥彬

主筆 | 肖 恩

版式 | 布 魯

錄音整理 | 肖 玲

鄉(xiāng)村振興=房企轉(zhuǎn)型?錯!

Exclusive interview

廿多年來,陳仁科一直從事房地產(chǎn)行業(yè)的研究與教學,作為清華大學、浙江大學、中山大學 客座教授,他是中交、中冶、中鐵、中糧、中電建、中建五局、萬科、富力、綠城等等50多家央企、頭部房企的特聘導師,自“特色小鎮(zhèn)”概念推出之時,陳仁科先生便成為了最早的一批研究者和實踐者之一,診斷國內(nèi)特色小鎮(zhèn)項目近二百個,并親自策劃了40余個小鎮(zhèn)項目,其撰寫的專論,也成被國家部委采用,作為制定政策的依據(jù)和參考。

坐擁豐富的“特色小鎮(zhèn)”實戰(zhàn)經(jīng)驗,陳仁科天然具備了關于“鄉(xiāng)村振興”的強話語權(quán)。今天,業(yè)界都在談房企轉(zhuǎn)型、談鄉(xiāng)村振興之于房地產(chǎn)行業(yè)的意義,仿佛鄉(xiāng)村振興之路便是房企轉(zhuǎn)型之路。而陳仁科在采訪的開端,首要提出應捋清鄉(xiāng)村振興與房地產(chǎn)之間的關系。

肖恩:您認為鄉(xiāng)村振興于房地產(chǎn)行業(yè)的意義是什么?

陳仁科:說個實在話,鄉(xiāng)村振興跟常規(guī)的房地產(chǎn)的關聯(lián)并不是很大。

只是現(xiàn)在鄉(xiāng)村振興慢慢向文旅、康養(yǎng)方向發(fā)展,在那些自然環(huán)境優(yōu)越、離城市距離較近的鄉(xiāng)村里,可以開發(fā)建設一些特色小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn),配套一些度假屋、養(yǎng)老公寓、消閑娛樂設施、還有一些公共服務設施等等,這樣才和房地產(chǎn)開發(fā)建設產(chǎn)生了關聯(lián)。

鄉(xiāng)村振興通常就是三條路——文旅康養(yǎng)振興鄉(xiāng)村、產(chǎn)業(yè)振興鄉(xiāng)村、特色農(nóng)業(yè)振興鄉(xiāng)村,后面的兩條路子與房地產(chǎn)行業(yè)并沒有太多重合之處。

肖恩:但通過發(fā)展文旅、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè),振興鄉(xiāng)村,可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得一些更好的機會、更優(yōu)惠的的政策,進而實現(xiàn)轉(zhuǎn)型?

陳仁科:是的。當鄉(xiāng)村振興中單純的觀光旅游向文旅度假康養(yǎng)旅游轉(zhuǎn)換時,房地產(chǎn)開發(fā)商這個角色的必要性就顯現(xiàn)了,這也就預示著房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路,可能會在文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)這一條路上。

文旅=吃+看+玩?錯

Exclusive interview

任何行業(yè)都有生命周期,房地產(chǎn)行業(yè)也不例外,轉(zhuǎn)型已勢在必行。其中,鄉(xiāng)村文旅開發(fā)無疑是重要方向之一。

但即便如此,鄉(xiāng)村文旅開發(fā)到底應該如何做,卻并不存在一種簡單的“通用”模式,而是需要思考得更多、更深。

肖恩:既然文旅對于帶動鄉(xiāng)村振興和房地產(chǎn)都那么重要,如何做好文旅?

陳仁科:首先,觀光旅游的三大基礎要素,吃、看、玩,缺一不可。

肖恩:廣州周邊其實有不少很好的自然資源,也搭建了一些諸如玻璃棧道這樣的游樂設施,吃的方面更是碾壓市區(qū),為什么從收益和人氣來看,都不算成功呢?

陳仁科:一,是缺乏特色。

二,交通距離影響很大,項目必須在其所依傍的中心城市一小時內(nèi)車程內(nèi)。

三,有些本來擁有很好的資源,卻不懂表達——這里有古跡,這里是故居,那么古跡、故居所散發(fā)出來的文化氛圍在哪里?這里有極美的原始自然資源,如何去讓這些原始自然資源以更深刻的方式給人留下印象?這些都是“表達”要做的功課。

肖恩:怎樣的“表達”才是好的“表達”?

陳仁科:就舉新疆戈壁灘為例。

新疆地窩子,是新疆建設兵團第一代軍墾戰(zhàn)士戰(zhàn)天斗地開墾戈壁灘留下的歷史印記。這些地窩子就是資源,文化資源!

當?shù)匦陆ㄔO兵團的領導說,就這么個地窩子讓別人來看,不是剛進去就出來了嗎?

我說,錯了,你可以把大的地窩子,做成地下K廳,小點的地窩子搞成情侶房,誰在地窩子K廳唱過歌,誰在地窩子情侶房里睡過覺?還有那些一圈幾十個、上百個的地窩子,每個做成一個主題酒吧、咖啡吧,有沒有味道?

這就是一種表達,你要懂得表達!

地窩子

新疆戈壁小鎮(zhèn)項目

鄉(xiāng)村“希望”振興=鄉(xiāng)村“可以”振興?錯!

Exclusive interview

陳仁科認為,要做好文旅,必須有“發(fā)現(xiàn)的眼睛和表達的智慧”,與此同時,風景資源、交通、消費群體、消費內(nèi)容都應進行謹慎思考,而且,他還強調(diào)“并不是所有鄉(xiāng)村都適合發(fā)展文旅”,“因為鄉(xiāng)村文旅會面臨激烈的市場競爭,畢竟每一個城市圈周邊的文旅消費需求是有限的,有競爭優(yōu)勢的鄉(xiāng)村才能勝出?!?/p>

不僅“不是所有鄉(xiāng)村都適合發(fā)展文旅”,更進一步地,陳仁科還指出,“并不是所有的鄉(xiāng)村都可以振興”!

肖恩:您有一個觀點,“并非所有的鄉(xiāng)村都可以振興”,可以詳細闡釋一下這個觀點么?

陳仁科:有些鄉(xiāng)村是缺乏振興的基礎條件的。比如說自然環(huán)境怎樣,生存條件怎樣,交通條件怎樣,這些都決定了這個鄉(xiāng)村能不能夠振興。

其次,即使具備了基礎條件,也未必就能振興。鄉(xiāng)村振興現(xiàn)在的路徑就幾條,文旅康養(yǎng)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)發(fā)展,無非就是這幾條路。

文旅這條路不錯,但是現(xiàn)在有一個情況,就是很多地方根本不具備文旅資源,也強行走文旅這條路,最終就是搞成農(nóng)家樂。還有一些地方就是把田都種上了花,賣點就是花海,可季節(jié)一過,就什么都看不到了。

第二條路是產(chǎn)業(yè)振興。但現(xiàn)在不少地方做產(chǎn)業(yè)振興都走上了彎路,一心想要高大上,智能化、金融業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)……可是憑什么這些“高大上”的產(chǎn)業(yè)要到村里來???不現(xiàn)實!所以引進產(chǎn)業(yè)一定要根據(jù)自己的基礎來進行。

第三條路是發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。但是不是所有的鄉(xiāng)村都具備去搞特色農(nóng)業(yè)的條件呢?引進的農(nóng)產(chǎn)品能適應本地的水質(zhì)和土壤么?能不能存活?能不能量產(chǎn)?量產(chǎn)之后是不是還能像原產(chǎn)地出品一樣具備特色?

這些,都是限制鄉(xiāng)村振興的問題。

肖恩:對于不能振興的鄉(xiāng)村,就直接放棄么?

陳仁科:我相信只要是人類能夠長期居住的地方,一定有他的生存之道,一定有他的資源因子、文化因子,關鍵是我們能不能去發(fā)現(xiàn),發(fā)現(xiàn)了會不會去表達。

不過,另一方面,如果這個地方的生存環(huán)境著實惡劣,那么該搬遷就搬遷。哪怕風光再好,空氣質(zhì)量再高,路開不進去或者開進去要幾百個億,也沒辦法推動。畢竟,試想哪家企業(yè)會為了一個村莊投幾百個億?

肖恩:可否談一下您在推動鄉(xiāng)村振興過程中,所遇到的一些困難或者誤區(qū)?

陳仁科:除了剛才提到的部分地方政府不切實際,一心追求“高大上高科技”這種觀念上的誤區(qū)外,也碰到過一些開發(fā)商,他們不能客觀地審視自己的項目,會提出一些像“我要建一座廟!”“我要做一臺大型實景演出!”這樣的要求。

問題是,建廟是要民政部批準的,不是有錢就能做的。還有大型實景演出,一投資就是兩三個億,演員就要幾百人,你這個開發(fā)商具備這個投入能力嗎?

碰到這樣自以為是或者喜歡妄想的開發(fā)商,就溝通不了。我們告訴他不能這樣做,他倒覺得是我們沒水平。這又是另一個認知上的誤區(qū)。開發(fā)商最大的問題是想得太多,落不了地。

所以,無論是地方還是開發(fā)商,都要研究清楚項目的基礎條件、資源稟賦和成長性,再根據(jù)實際情況,來進行鄉(xiāng)村振興或者文旅項目的操作,否則想得再多,最后都不能落地。

另外,還有一些房企帶著舊有的開發(fā)理念去做文旅/康養(yǎng)地產(chǎn),也是不行的,應該先做文旅和康養(yǎng),而不是先圈地、蓋房、賣房。否則,你這個地方什么都沒有,不會有人來買房!

經(jīng)濟發(fā)達=鄉(xiāng)村振興做得好?錯!

Exclusive interview

據(jù)不完全統(tǒng)計,近年來恒大、融創(chuàng)、萬科、碧桂園等頭部房企均有布局文旅產(chǎn)業(yè)。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,百強房企中,已經(jīng)有57%的房企涉水文旅地產(chǎn)領域,其中,至少已有10家房企專門成立文旅集團公司。

所以,在鄉(xiāng)村振興/文旅康養(yǎng)這條路上,又已經(jīng)被財大氣粗的大企業(yè)占去先機了么?中小房企還有沒有機會?有沒有比較好的范本來參考,他們憑什么?

肖恩:在您的經(jīng)驗中,是否有一些地方的項目比較容易推動?為什么?

陳仁科:跟江浙地方的合作是比較順利的。

江浙很多小鎮(zhèn)都做得特別好,因為江浙人務實,不會像有些地方的官員那樣,喜歡高大上,或者喜歡妄想。他們會根據(jù)自己的資源來發(fā)展出自己的特色,有的做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),有的做康養(yǎng)小鎮(zhèn),有的做教育小鎮(zhèn)……這就使江浙的經(jīng)濟發(fā)展越來越快,而且持續(xù)性越來越強。

而且,江浙人求新求變,不會躺在財富基礎之上止步不前。相比起來,有些地方因為本身經(jīng)濟就比較發(fā)達,鄉(xiāng)村也比較富裕,所以失去了前進的動力。直到這幾年,國家越來越重視鄉(xiāng)村振興工作,還將其作為政治任務下壓以后,這些地方才慢慢地開始重視鄉(xiāng)村發(fā)展了。

但老實說,他們只是表面上重視了,內(nèi)心其實還是不以為然。因為這些地方的官員雖然同樣很務實、包容,誠信度也高,但是比較短視,甚至比較功利,只能看到今天能賺到的1塊錢,而不愿意投入來獲取明天的100塊錢。

相比起來,江浙人的眼光放得更遠,得到的自然也更多。

肖恩:可以從鄉(xiāng)村振興的角度,向廣東的房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議么?

陳仁科:廣東實際上有很多非常好的資源,有很多鄉(xiāng)村可以向文旅康養(yǎng)方向進行升級換代。

我建議廣東的中小房企,不要再在幾座大城市里去和頭部房企去爭個頭破血流了,他們可以轉(zhuǎn)型做文旅、康養(yǎng)。依附一個中心城市,在車程時間不超過一個小時的區(qū)域內(nèi),做“1.5居”。所謂“1.5居”,是指半居半游半養(yǎng),可以居住,可以度假,也可以養(yǎng)老的項目。

雖然現(xiàn)在所有的頭部房企、央企、國企都進入了文旅、康養(yǎng)的賽道,競爭同樣很大,但是他們現(xiàn)在做得也并不是很成功,整個產(chǎn)業(yè)都在摸索當中,所有人都在同一起跑線上,攜重資進場的大型房企并沒有太多優(yōu)勢,這個時候,如果中小房企能找到領路人,找出自己的路子,自然就能夠獲得屬于自己的市場份額!

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