文/孟曉蘇

最近召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求：“要解決好大城市住房突出問(wèn)題，住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉”“高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策”“因地制宜，多措并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，還要求“強(qiáng)化反壟斷和防止資本無(wú)序擴(kuò)張”“強(qiáng)化普惠金融服務(wù)，更大力度推進(jìn)改革創(chuàng)新”。這些要求為2021年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定下了基調(diào)，更為今后幾年金融業(yè)發(fā)展指明了方向。

我作為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)資深人員，認(rèn)為這些要求非常重要與及時(shí)。

如何解決房地產(chǎn)發(fā)展突出問(wèn)題？

大城市住房緊張與保障性租賃房不足，是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中的兩個(gè)突出問(wèn)題。為此中央要求“因地制宜，多措并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。而解決這兩個(gè)突出問(wèn)題，我認(rèn)為要推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

第一，主要大城市存量住房?jī)r(jià)格迅速上漲，把供不應(yīng)求問(wèn)題突顯出來(lái)。供應(yīng)不足的主要問(wèn)題在于供地不足與投資受限。

要解決好大城市住房突出問(wèn)題，就要看到真正原因所在并對(duì)癥下藥，增加大城市土地供應(yīng)，特別是住宅建設(shè)用地供應(yīng)，防止因供地過(guò)少而人為加劇住房供應(yīng)緊張、推升房?jī)r(jià)上漲。

第二，要放寬對(duì)居民購(gòu)房抵押貸款的限制，讓銀行資金能有序進(jìn)入大城市住房市場(chǎng)。現(xiàn)在要求銀行貸款多貸給制造業(yè)，但制造業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況又讓銀行擔(dān)心還不起錢。其實(shí)制造業(yè)更需要的是購(gòu)買資金，產(chǎn)品缺乏銷路當(dāng)然銀行不敢貸款。我多年呼吁銀行要貸款給住房消費(fèi)、貸款給居民購(gòu)房。有的人說(shuō)，貸給居民購(gòu)房就會(huì)妨礙消費(fèi)，他不知道居民購(gòu)房也是消費(fèi)，而且是居民的最大消費(fèi)；購(gòu)房后還要裝修和購(gòu)買家具家電，又產(chǎn)生了派生消費(fèi)。更需要看到的是，購(gòu)房款交給開(kāi)發(fā)商以后資金并沒(méi)有停滯，而是開(kāi)始了一系列的流通過(guò)程：開(kāi)發(fā)商付款給營(yíng)造商，營(yíng)造商付款給部品制造商，制造商付款給原材料與能源供應(yīng)商……不僅把每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)都搞活，而且各個(gè)環(huán)節(jié)都有對(duì)勞動(dòng)者的支付，勞動(dòng)者領(lǐng)到薪酬后去養(yǎng)家糊口，又拉動(dòng)了其他消費(fèi)。如果限制住居民購(gòu)房這個(gè)源頭，貨幣流轉(zhuǎn)過(guò)程就難于啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)陷于困難。所以要解決大城市住房突出問(wèn)題，就要讓金融發(fā)揮作用，不僅需要金融支持開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和建房，更需要金融支持居民住房消費(fèi)。

第三，我國(guó)多年租賃房供應(yīng)不足，成為城市建設(shè)的主要短板，這是房改后尚待解決的最大問(wèn)題。發(fā)展租賃房實(shí)現(xiàn)“租售并舉”是中央近年的要求，最近再次強(qiáng)調(diào)要在公共服務(wù)、土地供應(yīng)、稅費(fèi)減免與租金水平等方面給予支持。為什么租賃房供應(yīng)問(wèn)題一直不能很好解決？問(wèn)題也出在供給側(cè)，主要是缺乏專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的房屋持有主體。境外的這種持有主體多是REITs，即匯集社會(huì)資金實(shí)現(xiàn)對(duì)租賃房的權(quán)益型持有。而我國(guó)至今沒(méi)有租賃房REITs。

我國(guó)大城市房屋具有“租售比”低而房?jī)r(jià)上漲快的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)使得本來(lái)就低的“租售比”更低。在這種情況下設(shè)立的REITs，就要設(shè)法挖掘其收益率，包括把政府對(duì)低收入家庭的租房補(bǔ)貼通過(guò)立法確定下來(lái)，作為REITs的穩(wěn)定收益；還要防止對(duì)房屋價(jià)值的高估，可按照成本價(jià)交由REITs持有，甚至可以將房屋評(píng)估價(jià)值下浮，用財(cái)政資金彌補(bǔ)折損。今后若我國(guó)設(shè)立租賃房REITs，基金持有機(jī)構(gòu)也是用人民群眾的資金，或者直接由人民群眾持有。在與當(dāng)年房改類似的情況下，為什么不能把租賃房按照折讓價(jià)轉(zhuǎn)由REITs持有？相當(dāng)于由財(cái)政提供了一次性補(bǔ)貼，提高了REITs收益率與持有價(jià)值。這樣做容易提高REITs收益率，便于吸引社會(huì)資金參與REITs。

如何強(qiáng)化普惠型金融服務(wù)？

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別指出：“人民至上是作出正確抉擇的根本前提”“始終把人民利益放在最高位置”，還要求“強(qiáng)化普惠金融服務(wù)，更大力度推進(jìn)改革創(chuàng)新”。可以看出，中央要求強(qiáng)化普惠金融服務(wù)不僅出于對(duì)金融業(yè)健康發(fā)展的考慮，更有源自“人民至上”的初心。

根據(jù)中央要求“強(qiáng)化普惠金融服務(wù)，更大力度推進(jìn)改革創(chuàng)新”，推動(dòng)普惠金融還需要加大力度，并需要克服重重困難與阻力。

先說(shuō)當(dāng)下的農(nóng)村改革，現(xiàn)在已發(fā)展到推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的階段，兩億農(nóng)民已進(jìn)入城鎮(zhèn)成為新市民。但是農(nóng)民問(wèn)題仍與當(dāng)年一樣，核心問(wèn)題是“土地問(wèn)題”。在農(nóng)民進(jìn)城后，“土地問(wèn)題”就表現(xiàn)為農(nóng)村建設(shè)用地包括宅基地能不能合法流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在農(nóng)村里農(nóng)民在減少，而宅基地在增加。進(jìn)城務(wù)工人員在農(nóng)村的房子沒(méi)有人住，留著“養(yǎng)老鼠”，而他們進(jìn)城后卻沒(méi)有適合的居住場(chǎng)所，住得“像老鼠”！為什么不能通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民得到進(jìn)城購(gòu)房安家的資金，同時(shí)通過(guò)土地復(fù)墾增加耕地呢？

再說(shuō)城鎮(zhèn)住房制度改革。我本來(lái)以為這項(xiàng)任務(wù)已經(jīng)完成了，后來(lái)在幸福人壽保險(xiǎn)公司推動(dòng)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”時(shí)，我才發(fā)現(xiàn)有許多老干部、老教授、老職工受困于“院產(chǎn)房、國(guó)產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、所產(chǎn)房”等各類沒(méi)有完成房改的房屋，這些人拿不到房產(chǎn)證，沒(méi)有房產(chǎn)權(quán)。住房制度改革的任務(wù)只完成了一半，還有很多工作尚待完成。人民群眾對(duì)深化改革抱有期望。

第三是居民購(gòu)房抵押貸款。這個(gè)既給百姓帶來(lái)福祉，又受商業(yè)銀行歡迎的普惠型金融產(chǎn)品，近年來(lái)卻不斷遭受阻力。到底銀行貸款應(yīng)貸給生產(chǎn)企業(yè)還是貸給消費(fèi)者？是應(yīng)貸給“老板”還是貸給“老百姓”？商業(yè)銀行不愿意貸給那些沒(méi)有抵押物和賣不出產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)，他們認(rèn)為，居民住房抵押貸款的抵押物是新的，又交了30%-50%的首付款，對(duì)銀行貸款非常安全。非要銀行貸給生產(chǎn)企業(yè)，銀行就發(fā)明了“房抵經(jīng)營(yíng)貸”——抵押企業(yè)主的房子來(lái)發(fā)放經(jīng)營(yíng)貸款。有人責(zé)備銀行有“當(dāng)鋪思想”，其實(shí)正是居民不斷增值的住房財(cái)產(chǎn)，在信用缺失的當(dāng)下有效增信并保證了金融安全。

第四，積極支持全國(guó)社?；?，加快落實(shí)中央所提出的“劃轉(zhuǎn)部分國(guó)有資本充實(shí)社保基金”工作。這項(xiàng)工作由十八屆三中全會(huì)決議提出，明確要?jiǎng)澽D(zhuǎn)國(guó)有資本的10%充實(shí)社保基金，即從現(xiàn)在國(guó)有凈資本總量的66萬(wàn)億元之中劃轉(zhuǎn)6萬(wàn)億元。進(jìn)行這種劃轉(zhuǎn)是有理由的，因?yàn)槲覈?guó)過(guò)去多年把職工退休金轉(zhuǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，形成全世界最大的國(guó)有資產(chǎn)規(guī)模，也造成現(xiàn)在養(yǎng)老金不足。面對(duì)大約6萬(wàn)億元養(yǎng)老金缺口，就需要把過(guò)去錯(cuò)放在國(guó)有資本中的這部分資金再劃轉(zhuǎn)回來(lái)，這是一種“把退休金還給職工”的正確制度安排?？上н@項(xiàng)工作進(jìn)展得不盡如人意，希望能合理設(shè)計(jì)、加快落實(shí)。若是實(shí)現(xiàn)了劃轉(zhuǎn)10%國(guó)有資本進(jìn)入社?；?，這項(xiàng)“償還工作”是不是就完成了？我認(rèn)為不是這樣，因?yàn)檗r(nóng)民群眾的養(yǎng)老金問(wèn)題還沒(méi)有解決。

新中國(guó)成立初期，我國(guó)通過(guò)廉價(jià)收購(gòu)農(nóng)產(chǎn)品和高價(jià)出售農(nóng)用物資所形成的“剪刀差”，來(lái)強(qiáng)制性進(jìn)行工業(yè)化積累，在這方面是虧欠了農(nóng)民的。現(xiàn)在國(guó)家已有能力對(duì)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村與農(nóng)民進(jìn)行“反哺”，就應(yīng)以適當(dāng)方式對(duì)“剪刀差”進(jìn)行償還。為此我建議：再劃轉(zhuǎn)10%左右的國(guó)有資本，用于補(bǔ)充農(nóng)民包括進(jìn)城農(nóng)民的養(yǎng)老金，可稱為“把剪刀差還給農(nóng)民”。這樣就可以讓社?；鹋c“新農(nóng)合”聯(lián)手保障農(nóng)民，盡量消除在這方面的工農(nóng)差別與城鄉(xiāng)差別。算下來(lái)國(guó)有資本并沒(méi)有減少多少，反而妥善解決了覆蓋全體人民的社會(huì)保障問(wèn)題。

第五，大力發(fā)展直接融資，減少間接融資與剛性兌付。歷史上發(fā)達(dá)國(guó)家都有過(guò)以間接融資即銀行貸款為主的時(shí)期，現(xiàn)在他們已紛紛進(jìn)入以直接融資為主的階段，而我國(guó)卻還停留在以銀行貸款為主的時(shí)期。它的優(yōu)點(diǎn)是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)低成本擴(kuò)張的需要，缺點(diǎn)是不利于企業(yè)創(chuàng)新型發(fā)展要求，造成企業(yè)負(fù)債累累，也不適應(yīng)居民理財(cái)?shù)男枰?/p>

我一直在提倡發(fā)展直接融資的REITs，特別是呼吁進(jìn)行政府公共資產(chǎn)證券化。REITs的本質(zhì)就是普惠金融，它能把政府與平臺(tái)公司用借款建成的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，通過(guò)REITs方式由人民群眾來(lái)權(quán)益型持有。要知道如此大規(guī)模的地方借款是還不起的，全世界解決這個(gè)問(wèn)題的最好辦法，就是把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做成REITs，把債權(quán)人變成REITs的權(quán)益人。美國(guó)REITs市場(chǎng)上總計(jì)1.3萬(wàn)億美元流通市值的220多只REITs，就是由8000萬(wàn)美國(guó)人用養(yǎng)老金與保險(xiǎn)基金間接持有的。REITs產(chǎn)品以安全性強(qiáng)和增值率高的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為錨，又有按年度分配收益和流通轉(zhuǎn)讓的便利，使它成為穩(wěn)健型投資的首選，在有效化解地方債的同時(shí)，更是給予人民群眾“普惠型資本福利”。

（作者系匯力基金董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng) ）