文/交廣 企業(yè)管理 咨詢公司首席專家譚小芳

前言：

最近印度政府又被腐敗指控所纏身，劍指印度最有權(quán)力的人物——印度執(zhí)政的國大黨主席索尼亞-甘地。據(jù)媒體報道，印度反腐敗活動人士阿文德-柯日里瓦爾(ArvindKejriwal)在本月初指控索尼亞女婿羅博特-瓦德拉(RobertVadra)得到了DLF公司6.5億盧比無息無擔(dān)保的貸款，并以遠(yuǎn)低于市場價從DLF公司獲得了共計30億元的資產(chǎn)。

DFL公司是印度傳奇的私營地產(chǎn)教頭。在短短10年里，這家公司把新德里遠(yuǎn)郊的一個荒無人煙的地方建成一個現(xiàn)代化的世界離岸外包中心——古爾岡(Gurgaon)市，并吸引了克杰-韋爾奇把通用的后臺操作中心搬到這里。DFL目前是全球最大的地產(chǎn)開發(fā)商。指控爆光后，DLF頓時失去光環(huán)，在指控的下一個開盤日，其股票創(chuàng)兩月來最高跌幅，達(dá)到7.24%，目前仍在月最低點徘徊。

在印度，腐敗被認(rèn)為是最急迫的問題。老百姓甚至需要為維修水管、考取駕照、領(lǐng)結(jié)婚證之類的事情而賄賂，印度政壇更是長期存在“小官貪小錢，大官貪大錢”的腐敗之風(fēng)。去年以來 房地產(chǎn) 和電信業(yè)爆出的重大貪污、榨取國庫丑聞案件，使國民對國大黨領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合政府極度失望。

美國一份報告稱，印度平均每年流失193億美元的非法資金（黑錢）。拉姆德夫方面稱，現(xiàn)存在海外的賬戶、原屬印度“國家資產(chǎn)”的“黑錢”總額高達(dá)400萬億盧比，而這些黑錢往往與大人物有關(guān)。與此同時，印度的貧富差距卻大得驚人。嚴(yán)重的腐敗加劇了國民對政府的不信任感，對印度的政治體制也產(chǎn)生了威脅。據(jù)報道，印度內(nèi)閣成員中有1/4都曾或正在遭受腐敗指控。政府官員在指責(zé)拉姆德夫和哈扎爾的行為時，他們回應(yīng)說，苦等了幾十年還看不到政府采取具體行動打擊腐敗，現(xiàn)在只有直接來自民眾的壓力才能產(chǎn)生效果。

印度雖是民主國家，但很多印度學(xué)者和分析家卻認(rèn)為，這種印度式民主體制的弊端卻滋生了腐敗。政府為穩(wěn)固執(zhí)政基礎(chǔ)，不得不把一些重要部門交給資質(zhì)不夠的地方黨派，以平衡政黨利益。比如，已故印度總理英迪拉·甘地，就曾在上世紀(jì)70年代以經(jīng)濟利益和計劃 官位等手段拉攏了一批唯命是從、阿諛奉承的政客，利用他們達(dá)到分裂反對黨的目的。腐敗風(fēng)氣致使一些較廉潔的官員遭同行排擠。

著名企業(yè) 管理學(xué)習(xí) 專家譚小芳老師指出，印度的司法體系存在不透明、法官不稱職等問題，現(xiàn)有的反貪法律也形同虛設(shè)。由于政黨內(nèi)部就充斥著腐敗，政府為自身統(tǒng)治而不得不向那些有背景的腐敗分子“投降”，反腐議案遲遲不能通過。印度普通公務(wù)員工資較低，這導(dǎo)致他們靠濫用權(quán)力謀取私利，進(jìn)而加劇腐敗。

開發(fā)商用迷蹤步“跑部錢進(jìn)”

在中國，人們用“跑部錢進(jìn)”來形容企業(yè)家通過賄賂獲得政府部門的項目審批，印度也不例外，甚至是有過之而無不及。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其所要跑的部門之多，程序之繁雜，有如一個迷宮。而對于駕輕就熟的開發(fā)商來講，其應(yīng)對策略有如“迷蹤步”，琢磨不透。

據(jù)譚小芳老師了解，其中的環(huán)境審批程序，就需要1-2年的時間：首先要向國家專家鑒定委員會(SEAC)申請，得到確認(rèn)后再向SEAC做報告，報告通過后要對SEAC的監(jiān)視報告再做答辯，答辯后再次向SEAC做報告，報告通過后再向環(huán)境影響評估局(SEIAA)做報告，報告通過后還要得到來自SEIAA、電力部門、服務(wù)部門、機場管理部門和環(huán)境森林部門等等部門的各種無議異證明，而這些證明包含了50種奇怪的條件。另外，整個過程期間還包含了個人訪問。

辛格在其自傳中稱，他剛開始時，最辛苦的工作就是與各種各樣的政府部門打交道，以獲取審批證明。“我整個人都忙于處理無數(shù)的政府審批這種吃力不討好的工作。我必須與無盡頭的官僚習(xí)氣搏斗，為了等待各個部門的審批報告，我在郵局撞破了頭”，辛格在書中寫道。

然而，這種寶貴的經(jīng)驗卻使辛格獲得了成功。印度 房地產(chǎn)企業(yè) 的特點在于地域的集中，據(jù)報道，DFL的一半地產(chǎn)都在古爾岡市。這說明了他在古爾岡的“迷蹤步”跑得很成功，并抓住了這一關(guān)系資源優(yōu)勢，集中精力進(jìn)行發(fā)展。辛格說：“與政客建立關(guān)系使道路更加暢通，當(dāng)我試圖建設(shè)古爾岡時，我意識到除非與責(zé)任首席部長發(fā)展好工作關(guān)系，不然是不可能把事情做好的”。如今的古爾岡，其最出名的區(qū)域就叫DLF城。

開發(fā)商必然與所有政黨操持友好關(guān)系，“這關(guān)系到生存問題”。此外，更加頭疼的原則是，開發(fā)商必須與所有政黨都維持好關(guān)系，因為政府隨時都有可能更換。維持關(guān)系包括政治獻(xiàn)金、行賄等，而要打交道的部門之多之復(fù)雜，那幾乎不是新進(jìn)開發(fā)商能夠處理得了的。辛格甚至曾與一任首席部長的關(guān)系處理得不好，那斷時間DFL極不好受。

房地產(chǎn)是“腐敗”的代名詞

開發(fā)商與政府如此緊密的關(guān)系，使得房地產(chǎn)成為滋生腐敗最大的溫床之一。印度房地產(chǎn)開發(fā)商組織聯(lián)盟(CREDAI)的一份報道稱，印度的房地產(chǎn)已經(jīng)與賄賂和黑錢是同義詞了，報告稱：“這個國家被認(rèn)為是全球最腐敗的國家之一……而房地產(chǎn)部門被認(rèn)為是這個臭名的最大貢獻(xiàn)者之一”。

在短暫拍賣土地的時間里，開發(fā)商卻需要先得到各種各樣的證明，只有與政府走得最近的開發(fā)商才能通過特殊窗口，快速獲得。同時，沒有得到批準(zhǔn)而先開建，開建過程中違反容積率規(guī)定，先提高樓層數(shù)再向政府申請，沒有得到批準(zhǔn)就提前售樓等等行為，都已經(jīng)成為房地產(chǎn)界的潛規(guī)則。如果按照正常的審批程序，估計很多開發(fā)商的房子更加無法建成。

而對于那些開建后無法與政府修補關(guān)系的，則往往推遲工期，甚至轉(zhuǎn)移陣地。曾經(jīng)發(fā)生過這樣一個事例，有位客戶買了開發(fā)商在建的房子，最后通知收房時房子卻是在另外的地方，開發(fā)商解釋說由于等不到政府的批準(zhǔn)，原先的計劃搬到另外一塊地皮上去了！

譚小芳老師指出，金錢緊密聯(lián)系的這個房地產(chǎn)管理系統(tǒng)相比，由于其復(fù)雜性，甚至被稱為“無系統(tǒng)”。針對政府這種無序又陳舊的審批程序和官僚作風(fēng)，印度競爭委員會的前主席維諾得(VinodDhall)發(fā)問道，為什么航空、電信和石油部門有一個比較好的監(jiān)管部門，而房地產(chǎn)卻沒有。在印度，連房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行業(yè)都沒有任何指導(dǎo)原則，從業(yè)人士也無需獲得任何資格證書。

不過，這一切并沒有阻礙投資資金繼續(xù)進(jìn)入印度房地產(chǎn)市場。最新的印度PHD工商會(PHDCCI)報告稱，隨著 金融市場 不確定性的增強，印度市場更多的資金正正投資到房地產(chǎn)，僅次于金銀市場。