我一向認(rèn)為中國房地產(chǎn)的需求一定可以持續(xù)幾十年，道理很簡單，幾十年計劃體制欠的住房帳需要幾代人才能還清的，而城市化背景下中國人口龐大的需求放在那兒，房價上漲，這是自然的，但強大的需求就必然導(dǎo)致泡沫？未必！

    所以，我對易憲容，謝國忠他們一而再，再而三的高喊“泡沫”，一向也沒有太多感覺。我覺得他們可能把事情復(fù)雜化了。看看現(xiàn)實中有多少人還在為房子奮斗，又有多少人在舉全家之力來買一套房子，就知道個人購買力并不能說明多少問題。我在摩托羅拉做戰(zhàn)略經(jīng)理的時候，就知道一個剛畢業(yè)的大學(xué)生，可以把一年的工資存起來，省吃簡用，而要去買一部五千多元的時尚手機，那時怎么沒有人說什么手機“泡沫”？

    為什么？因為公司的競爭力在那兒放著，支撐中國手機行業(yè)的，是那些實力強大的跨國公司，以及漸漸趕上來的本土手機公司，競爭如此激烈，泡沫從那里來？

    有些事很刺激我，一些房地產(chǎn)管理峰會自賣自夸大賣樓盤。我身邊一位朋友在北京買了一套屋子，那是號稱所謂的“恒溫恒濕的高科技”住宅，可是沒入住地板就被漏水泡成小船，號稱精裝的房子到處毛病百出，號稱高科技卻寬帶都開通不了，開發(fā)這樣住宅的公司擁有什么競爭力？

    當(dāng)我們在媒體上，看到最優(yōu)美的詞句不是在文學(xué)作品中，而是在房地產(chǎn)廣告。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)富豪最多的，公司老總出身最豐富的，是在地產(chǎn)界。從官員，學(xué)者，到律師，廣告人，甚至記者，作家，導(dǎo)演，盡有盡有。當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)最優(yōu)秀的企業(yè)，錢多了最想進(jìn)的就是房地產(chǎn)，前面有聯(lián)想，美的，雅戈爾，后來又在傳華為。

    更刺激我的，是我在中央臺做節(jié)目，有幸碰到一位以制造概念著稱的地產(chǎn)企業(yè)家，他的幾個項目比時裝還前衛(wèi)，我對他抱有極高的尊敬。所以很認(rèn)真的求教：“先生最近在讀那些書，有沒有可以推薦給我？”沒想到他的回答是，我已經(jīng)十年不讀什么管理書了，碰到什么問題了，就想想老家農(nóng)民是如何種地如何防止小偷的。而他做的房子，卻在號稱要帶領(lǐng)中國人一步進(jìn)入信息化！

    這種現(xiàn)實說明什么？有句話說得好，站在月亮看地球，才知道地球是什么樣。就中國房地產(chǎn)談房地產(chǎn)，我覺得爭論半天也說不出什么。我們以美國房地產(chǎn)行業(yè)一百多年的變遷，以美國最大的五家房地產(chǎn)公司的成長歷程，對比一下中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀吧。

    從美國房地產(chǎn)看中國：優(yōu)秀公司與行業(yè)泡沫永遠(yuǎn)不會同居

    從這種角度，我們得到的事實與數(shù)據(jù)是：美國房地產(chǎn)在最近二十年的平均投資回報率是11.9%,而美國所有產(chǎn)業(yè)平均投資回報率是11.7%。在最近二十年，美國最大的五家房地產(chǎn)企業(yè)，在全國住宅市場的份額從５％上升到１５％。

    而以美國最大的住宅公司普特(Pulte)公司為例，普特公司連續(xù)保持了五十多年的持續(xù)贏利，并且業(yè)務(wù)延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己說，五十多年來，它所有的成功都建立在一個始終不變的理念上，這就是：永遠(yuǎn)把客戶放到最重要的地位，以客戶為中心，在最合適的地方建最好的房子。

    在這一理念下，普特公司在兩個方面做到了行業(yè)領(lǐng)先：一是以客戶細(xì)分為支撐的精細(xì)化運營，被美國《商業(yè)周刊》盛贊為“最受消費者歡迎的５０家公司”。

二是以并購和戰(zhàn)略結(jié)盟為基礎(chǔ)進(jìn)行的戰(zhàn)略擴張大見成效，成為美國“活躍長者”（activeadult）住宅市場的領(lǐng)導(dǎo)者。

    這些事實與數(shù)據(jù)說明了什么？我覺得，這些數(shù)據(jù)告訴我們，首先美國房地產(chǎn)行業(yè)并不是一個暴利行業(yè)，而是一個平均利潤行業(yè)。其次，當(dāng)一個行業(yè)回歸平均回報行業(yè)的時候，大公司就容易形成。最后，只要一個行業(yè)所提供的產(chǎn)品是商品，而不是社會公共品，這個行業(yè)就將遵循基本的市場規(guī)則：企業(yè)的成敗將主要由企業(yè)競爭能力決定，而不是外在資源或地位。那怕是房地產(chǎn)這樣特殊的行業(yè)，最終也會發(fā)展到與彩電、冰箱一樣充分競爭的地步。我們從美國的地產(chǎn)市場看到了，土地的稀缺并不必然導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)的非市場化。

    如果這些結(jié)論成立的話，那么，我們把中國房地產(chǎn)公司放到這種背景下去看，就會很自然地對中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀與未來有一個清晰的判斷。

    所以，我的建議是，中國房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫？應(yīng)當(dāng)從需求或供給這些外在因素，轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)公司的內(nèi)在能力角度上來。需求的極度旺盛并不注定產(chǎn)生泡沫，比如在菜市場上今年白菜由于蟲災(zāi)，當(dāng)然會導(dǎo)致菜價上漲，但明天大量菜農(nóng)的涌進(jìn)，自然就會導(dǎo)致平均價格的產(chǎn)生。泡沫在一個行業(yè)要出現(xiàn)，必須有外在的非經(jīng)濟因素的加入，比如互聯(lián)網(wǎng)時期風(fēng)險資本的大量炒作，比如目前中國房地產(chǎn)行業(yè)中土地與資金要素的非市場化運作。

    我們要記住一點，優(yōu)秀卓越的公司與行業(yè)泡沫永遠(yuǎn)都不會住在一個屋檐下。所有出現(xiàn)泡沫的行業(yè)，都發(fā)生在這一行業(yè)的企業(yè)經(jīng)營能力很差，而利潤很高上。比如互聯(lián)網(wǎng)泡沫是不是這樣？比如香港的房地產(chǎn)泡沫是不是這樣？甚至亞洲金融危機，表面上看是金融體系的問題，背后的真相卻是以日本和韓國為首的東亞企業(yè)，做大做強的背后是一系列金元政治交易與資源壟斷的結(jié)果。否則，你就無法解釋為什么大宇，現(xiàn)代，ＮＥＣ，三菱這樣的巨無霸，為什么在過去的七八年間，會長陷虧損泥澤而難以自拔？

    當(dāng)中國的福布斯富豪那么多來自于房地產(chǎn)，當(dāng)順馳這樣的房地產(chǎn)企業(yè)可以玩現(xiàn)金流游戲“大賭大贏”，三年就做到一百億。當(dāng)絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司的利潤主要來自于地價上漲，而不是經(jīng)營能力，那你如何評價這個行業(yè)是不是存在泡沫？

    事實上，這樣的泡沫曾經(jīng)在中國若干行業(yè)上演過，比如家電業(yè)在長虹發(fā)起價格戰(zhàn)之前，其實就是個泡沫行業(yè)。如計算機在聯(lián)想建立起自主品牌與渠道帝國之前，也基本上是一個泡沫行業(yè)。只不過由于這些行業(yè)的充分競爭，化解了行業(yè)泡沫。

    而現(xiàn)在，一方面是由于房地產(chǎn)土地資源的不足夠市場化，以及需求的急度膨脹，另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)的普遍無能或低能，或者是有能力的房地產(chǎn)公司也在房價攀升中，被表面繁榮“收賣”而導(dǎo)致能力退化。這兩個方面加在一起，將會發(fā)生什么？

    房地產(chǎn)真正的泡沫在那里？把自己委身于未來，才能徹底治愈“奇跡綜合癥”

    一個行業(yè)的興盛，基礎(chǔ)在于這個行業(yè)中企業(yè)能力的提升，而企業(yè)能力的提升，又在于市場競爭導(dǎo)致的淘汰，沒有這種因果關(guān)系，這個行業(yè)就是一個虛假的繁榮。當(dāng)市場力量本身不能化解市場的虛假繁榮，那么這個行業(yè)也就離崩潰不遠(yuǎn)了。

    這種時候怎么辦？一旦我們面對的是行業(yè)普遍性的能力衰退時，唯一的選擇就是打掉虛假繁榮。

任何一個偉大的企業(yè)都是由經(jīng)歷磨難與行業(yè)低迷煉成的。我建議那些當(dāng)紅的房地產(chǎn)企業(yè)，好好研究一下行業(yè)的常青樹萬科，不要在意萬科的現(xiàn)在，而要在意萬科的過去。在十年前，房地產(chǎn)也經(jīng)歷過宏觀調(diào)控，也經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫，那時的萬科選擇的是什么？那時的曾經(jīng)不可一世的房地產(chǎn)大佬，今天又在那里？

    十多年前，萬科選擇是在城鄉(xiāng)結(jié)合部造房子。當(dāng)年的城鄉(xiāng)結(jié)合部，是沒有人去“尋租”，去拉關(guān)系搞地皮的地段，那是一個比較接近市場充分競爭的地段。這在這樣的地段，萬科建立起優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與強大的萬科品牌。相比之下，請問，我們目前的房地產(chǎn)公司正在往那里使勁？所以，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商在喊土地稀缺的時候，我仿佛聽到他們在喊，能夠拿地就賺錢的地段在哪里？如果多有一點企業(yè)象當(dāng)年萬科一樣，土地問題早就不是今天這種討論方式了！

    問題是，誰應(yīng)當(dāng)對這種現(xiàn)狀負(fù)責(zé)？我們很容易把責(zé)任推到政府身上，是政府對土地要素的控制方式，是銀行對資金要素的經(jīng)營方式，導(dǎo)致了一大批房地產(chǎn)“侏儒明星”的產(chǎn)生。但做為一個管理專家，我建議房地產(chǎn)企業(yè)不要這么看問題，什么叫戰(zhàn)略？什么叫有戰(zhàn)略的公司？所謂戰(zhàn)略就是你能夠按照未來趨勢，而不是按照現(xiàn)在的既得利益去經(jīng)營公司。

    當(dāng)然，你可以說那眼前怎么辦？問得好呀，我想反問，現(xiàn)在有幾個房地產(chǎn)公司是活不下去了？那些真正活不下去的企業(yè)，都是好大喜功的“奇跡綜合癥”患者，似乎不創(chuàng)造奇跡，三年不成為億萬富翁就是失??！

    從企業(yè)戰(zhàn)略的角度出發(fā)，我建議房地產(chǎn)企業(yè)在討論行業(yè)泡沫的時候，應(yīng)當(dāng)從微觀出發(fā)，從自己出發(fā)，從未來出發(fā)。請我們的房地產(chǎn)公司敢于面對這樣的現(xiàn)實吧：如果許多城市，比如是象北京上海杭州這些城市的房地產(chǎn)市場中，企業(yè)的利潤至少有60-80%是“虛假”的――是由于地價上漲而不是由于競爭能力提供的，那么，在這種情況下，你問問自己，你的利潤與你的能力相當(dāng)嗎？

    有時候，正確地提出問題，可能比解決問題本身更重要。房地產(chǎn)公司在今天最基本的問題，就是問自己：未來支撐房地產(chǎn)企業(yè)做強做大的要素是什么？如果支撐要素不是目前支撐我們賺錢的要素，我們怎么辦？這樣一問，你就懂真正的泡沫其實并不在行業(yè)，真正的泡沫其實就在我們那些房地產(chǎn)老總的內(nèi)心，在于我們不顧做企業(yè)的基本邏輯，卻又在利益的勾引下急劇放大的心態(tài)！