2012年，地產(chǎn)界再次經(jīng)歷了從低谷到瘋狂的表演。有開發(fā)商倒下，有開發(fā)商迅速轉(zhuǎn)型，有開發(fā)商把危機(jī)變成了生機(jī)，有開發(fā)商陷入了10年來最迷茫的階段。

但萬通控股董事長馮侖似乎置身于這一切之外。當(dāng)下，他正在計(jì)劃 下一個(gè)十年的大萬通的整體架構(gòu)。馮侖預(yù)計(jì)，大萬通會(huì)在3-5年之內(nèi)完成整體 上市 計(jì)劃。

萬通轉(zhuǎn)型背后的邏輯

馮侖說，“當(dāng)聯(lián)想宣布轉(zhuǎn)型為投資公司時(shí)，大家也有點(diǎn)看不懂。有人認(rèn)為，聯(lián)想賣電腦的怎么又變成了投資公司了？” 馮侖之于大萬通，類似于柳傳志之于大聯(lián)想。

在馮侖看來，所謂大萬通，背后的邏輯與凱德置地類似。“凱德置地旗下有住宅，有寫字樓，有商業(yè)，大家看起來也是眼花繚亂。但它總體的邏輯是公司直接投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，互相配合和支持。”

馮侖在接受本報(bào)記者專訪時(shí)進(jìn)一步闡釋，“最近10年，主要有三個(gè)主軸來支配著萬通的思考和變化。第一是，中國本土城市化和 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展逐步完善的生態(tài)環(huán)境、競爭法規(guī)以及市場規(guī)則，這主要是解決萬通市場和產(chǎn)品的重點(diǎn)以及空間；第二是，從全球房地產(chǎn)運(yùn)行中尋找基本規(guī)律，那就是不同的人均GDP水平下房地產(chǎn)不同的運(yùn)行狀態(tài)；第三個(gè)主軸就是萬通的核心價(jià)值觀，即守正出奇。”

馮侖表示，從全世界房地產(chǎn)運(yùn)行發(fā)展來看，地產(chǎn)行業(yè)大都經(jīng)歷了從地產(chǎn)業(yè)到服務(wù)業(yè)再到金融業(yè)這樣一個(gè)價(jià)值鏈的提升和變化過程。而在每一個(gè)階段中，所產(chǎn)生的明星企業(yè)也都不一樣。“循著這樣的邏輯順序，根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平來布局萬通未來的業(yè)務(wù)，這就是所謂按照未來計(jì)劃 今天。5年前，我們開始講美國模式，3年前，我們又開始講商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)形式的產(chǎn)品類型和經(jīng)營模式。最近一兩年我們又在講凱德的模式，實(shí)際上這就是萬通在對應(yīng)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。”

馮侖思考的 商業(yè)模式 三段論，首先是類似于萬達(dá)模式，即以售養(yǎng)租；接著是鐵獅門模式，即以開發(fā)和管理相結(jié)合的美國模式；再往后就是凱德的模式即類金融模式。馮侖試圖闡述，大萬通正在按照房地產(chǎn)未來發(fā)展的趨勢來推動(dòng)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)布局。

遵循以上邏輯，目前的萬通地產(chǎn)，仍然作為主體上市公司來開發(fā)住宅包括寫字樓等產(chǎn)品；在萬通控股層面，馮侖布置了美國模式的工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，即將資產(chǎn)管理、基金和直接投資相結(jié)合，通過并購、返租來擴(kuò)張工業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)也有一些基金管理業(yè)務(wù)，這與凱德置地類似。

跳躍式博弈

站在未來的角度看，馮侖腦海中的大萬通不會(huì)僅局限于此。

馮侖透露，如果進(jìn)展順利，2013年，公眾就可以慢慢看到大萬通完整的框架。今年，大萬通主要完成了工業(yè)地產(chǎn)的構(gòu)架。明年，萬通將推出政府物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

記者了解到，政府物業(yè)管理是萬通兩年前儲(chǔ)備的一項(xiàng)研究。兩年前萬通就專門在國外設(shè)置了一個(gè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行學(xué)習(xí) ，研究國外先進(jìn)的政府物業(yè)管理模式。

馮侖解釋說，“政府現(xiàn)在手里有大量物業(yè)，比如說一個(gè)大的辦公樓，借了很多錢，管理也不好，使用的效率也低。大量的資產(chǎn)沉淀在不動(dòng)產(chǎn)上，等于增加了負(fù)債，這對地方政府是一個(gè)負(fù)擔(dān)。我們可以考慮做一些資產(chǎn)重組，提升其管理、專業(yè)化服務(wù)水平，同時(shí)也讓政府這一塊的財(cái)政趨于正常。”

房地產(chǎn)企業(yè) 領(lǐng)導(dǎo)人的差別，就在于是用眼前還是用未來做判斷。

“有些企業(yè)可能眼前規(guī)模增長得很快，負(fù)債也很高，但一旦遇到社會(huì)大的轉(zhuǎn)型，市場擱置，最后不得不賣項(xiàng)目、賣股份。萬通絕不會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，萬通控股整個(gè)的負(fù)債連20%都不到。我們是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)、中速度、高回報(bào)的公司。”

在紛繁的變化中，馮侖說自己更愿意去尋找背后的邏輯和關(guān)鍵點(diǎn)，而不愿意與市場做跟隨式的博弈，萬通做的是跳躍式的博弈。

房企格局將呈現(xiàn)多樣化

馮侖認(rèn)為，住宅開發(fā)有一個(gè)絕對擴(kuò)張邊界。“絕對擴(kuò)張邊界是對那些以 銷售 為導(dǎo)向的開發(fā)商而言，如果開發(fā)商用100億去買地，大概就是200億-300億的銷售額。由于土地成本占到60%，如果開發(fā)商沒有這么多錢就要去借錢，而借錢帶來的增長其實(shí)是自殺式的。銷售額并沒有多大的意義，借債擴(kuò)張方式帶來的后果是資產(chǎn)回報(bào)率大大下降。”

在馮侖眼中，未來的房地產(chǎn)企業(yè)將呈現(xiàn)多樣化的商業(yè)模式。“一類是住宅公司，像萬科、中海仍然會(huì)作為全球最領(lǐng)先、最大規(guī)模的，也是品質(zhì)最好的住宅公司。萬科的住宅做到美國、印度、巴西都有可能。另外一類是，商用不動(dòng)產(chǎn)公司。最終的模式是像新鴻基，也會(huì)有一些像凱德這樣的模式，即萬通現(xiàn)在布局的專業(yè)投資公司的模式。未來還可能出現(xiàn)很多大型的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)公司，比如管理機(jī)場、政府的大量物業(yè)。還會(huì)出現(xiàn)金融性資產(chǎn)管理類的房地產(chǎn)公司，甚至是巨大的 房地產(chǎn)投資 銀行。”