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  2013年10月03日    李光斗 中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊      
推薦學(xué)習(xí): 千秋邈矣獨(dú)留我,百戰(zhàn)歸來(lái)再讀書(shū)!清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院韓秀云教授任首席導(dǎo)師。韓教授在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)研究等方面建樹(shù)頗豐,今天將帶領(lǐng)同學(xué)們領(lǐng)會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì),分析產(chǎn)業(yè)的變革方 清大EMBA總裁實(shí)戰(zhàn)課程,歡迎聆聽(tīng)>>

如果中國(guó)只剩下一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可以賺錢(qián),那中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)很危險(xiǎn)。

“得終端者得天下。”

終端是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的最后一個(gè)環(huán)節(jié),這“臨門(mén)一腳”,誰(shuí)能“進(jìn)球”誰(shuí)就獲得了成功。在營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中,終端制勝的概念一直都被中國(guó)企業(yè)家所信奉。但隨著商業(yè)地產(chǎn)暴漲,房租倍增,高成本的終端將成為壓垮中國(guó)企業(yè)的最后一根稻草,終端為王的局面即將在中國(guó)徹底顛覆。

全球連鎖食品的龍頭老大是麥當(dāng)勞,肯德基只能屈居其下。在美國(guó),肯德基甚至連漢堡王都比不上。而在中國(guó)卻是另外一幅景象,從1987年在北京前門(mén)的第一家肯德基開(kāi)業(yè),率先進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái),“KFC”這三個(gè)字母以摧枯拉朽之勢(shì),迅速搶占了中國(guó)市場(chǎng),截至2010年,肯德基在華門(mén)店數(shù)量超過(guò)3000,從一線(xiàn)城市到四五線(xiàn)城市,都布滿(mǎn)了肯德基的足跡,而麥當(dāng)勞在華的門(mén)店數(shù)量卻連肯德基的一半都不到。

無(wú)論在哪個(gè)城市,無(wú)論哪個(gè)分店,肯德基都天天爆滿(mǎn),其統(tǒng)一的門(mén)店形象和符合中國(guó)人飲食習(xí)慣的食物,使肯德基大獲成功。而人們來(lái)到陌生城市后,也會(huì)選擇肯德基作為他們的保守用餐地點(diǎn),因?yàn)槊恳粋€(gè)肯德基店的價(jià)格和產(chǎn)品都是統(tǒng)一的,連漲價(jià)都是全國(guó)同步。

作為中國(guó)最大連鎖餐飲集團(tuán),肯德基在2011年10月29日突然宣布自己的細(xì)分差別定價(jià)策略,即使是身處同一城市,不同商圈的肯德基門(mén)店會(huì)有不同的價(jià)格體系,在肯德基的北京站分店,一對(duì)雞翅就比其他商圈貴2元。除了肯德基,吉野家、永和大王等幾家餐飲企業(yè)也采取了“同城不同價(jià)”的方法進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。

與之前由于原料價(jià)格增長(zhǎng)而導(dǎo)致漲價(jià)不同,這次肯德基之所以實(shí)施“同城不同價(jià)”,是因?yàn)楦鞯貐^(qū)的商業(yè)地產(chǎn)租金不同。那些位于黃金地段的分店,其經(jīng)營(yíng)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū),而這些店的顧客也是擁有高消費(fèi)能力的群體。

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格連年猛漲,雖然調(diào)控行為從未中斷,但是卻只是著力于抑制民用住宅地產(chǎn)的價(jià)格增幅,商業(yè)地產(chǎn)反而成為了樓市調(diào)控的“避風(fēng)港”。即使身處房地產(chǎn)的“冬天”,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格也逆市上揚(yáng)。

租金連年攀升,而餐飲巨頭開(kāi)設(shè)門(mén)店的黃金商圈更是寸土寸金,肯德基的“同城不同價(jià)”是其無(wú)法承受高昂租金的表現(xiàn),也是一個(gè)信號(hào)。

“羊毛出在羊身上”,商家永遠(yuǎn)不會(huì)做虧本的買(mǎi)賣(mài),隨著租金上漲,他們的產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)同比例上升。屆時(shí),商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格上漲將直接作用于消費(fèi)者,這一惡性循環(huán)無(wú)疑是殘酷的。

如果中國(guó)只剩下一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可以賺錢(qián),那中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)很危險(xiǎn)。

租金是道坎

中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2010年,百?gòu)?qiáng)企業(yè)面臨的最大困難是經(jīng)營(yíng)成本的提高。連鎖企業(yè)續(xù)約房租成本平均上漲約30%。

北京 今年三季度,購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比上漲7.2%,達(dá)到808.8元/平方米/月。這一增速為10年來(lái)新高。業(yè)內(nèi)人士表示,這一價(jià)位只有銀行和高端品牌可以接受。10月,北京太平洋百貨盈科店因租約到期而關(guān)閉。

上海 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金報(bào)價(jià)漲至1828元/平方米/月。英特宜家、沃爾瑪?shù)韧赓Y零售商,轉(zhuǎn)而在華購(gòu)買(mǎi)土地自建商業(yè)項(xiàng)目。未來(lái)5年,英特宜家計(jì)劃投資超過(guò)14億歐元于中國(guó)購(gòu)物中心項(xiàng)目上,總面積51萬(wàn)平方米。

自建、租賃,哪個(gè)劃算?

目前,中國(guó)中小城市主力店的租金約為0.8~1.2元/平方米/日;大城市的商鋪?zhàn)饨馂?.8元~2.3元/平方米/日。

若以單店2萬(wàn)平方米的租賃面積計(jì)算,在大城市,一年的租金就要1500萬(wàn)元,10年的租金是1.5億元。若自建物業(yè),建筑成本、裝修成本等加起來(lái),大概是5000元/平方米,2萬(wàn)平方米體量的投資為1億。兩者的區(qū)別在于,“租賃”是零售商從自個(gè)口袋里掏錢(qián),而“自建”則可以到銀行貸款融資,進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

(據(jù)公開(kāi)資料整理)

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