筆者對(duì)房地產(chǎn)公司做過深入的調(diào)查，也親自做過地產(chǎn)項(xiàng)目，大部分地產(chǎn)商最頭疼的是成本管理，因?yàn)檫@直接關(guān)系到他們的利潤(rùn)，而地產(chǎn)企業(yè)成本管理所具有的特性（6特性）與問題（6問題）導(dǎo)致了成本管理的難度增加，所以研究房地產(chǎn)公司成本管理也就成為房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)在必行的一項(xiàng)重要工作。

房地產(chǎn)公司成本管理基本上可分為土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計(jì)可達(dá)75%—90%（部分學(xué)者認(rèn)為是80%-90%,個(gè)人認(rèn)為前期費(fèi)用與營(yíng)銷成本的比重有較大的變化空間，故而會(huì)使土地成本與工程成本的下限達(dá)到75%），土地成本因政府控制價(jià)格使得壓縮空間較小，而工程成本、營(yíng)銷成本因涉及因素復(fù)雜使得壓縮空間較大，前期費(fèi)用也存在一定的壓縮空間。因此，工程成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注前期費(fèi)用和營(yíng)銷成本的控制。下面將對(duì)上述六大項(xiàng)成本的控制要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)研究。

 1、土地成本

土地成本的控制要點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目前期的可行性研究和合作方的調(diào)查，保證土地成本支出的可行性，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注一些市政費(fèi)用的支出。

在可行性研究時(shí)，應(yīng)該深入調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目信息和市場(chǎng)信息以及編寫可行性研究報(bào)告時(shí)嚴(yán)加控制。

在新征土地時(shí)，應(yīng)通過建立科學(xué)的土地評(píng)估體系、投標(biāo)評(píng)審、確定合理報(bào)價(jià)、爭(zhēng)取政府優(yōu)惠等方法來控制征地費(fèi)用。通過在法律范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用的方法來控制拆遷安置費(fèi)用。通過公司的工程管理體系來控制自建部分的市政費(fèi)用。通過與政府溝通協(xié)商來控制政府部分的市政費(fèi)用。在合作開發(fā)時(shí)，應(yīng)通過開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險(xiǎn)；合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的；付款總額、付款時(shí)間上選擇利于公司利益的方式，盡量延長(zhǎng)付款時(shí)間和增加付款次數(shù)等手段來進(jìn)行成本控制。

 2、前期費(fèi)用

前期費(fèi)用包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達(dá)80%的成本支出，因此，該階段除了關(guān)注前期費(fèi)用本身的支出外，更應(yīng)關(guān)注規(guī)劃方案的確定，材料設(shè)備的選型。

在報(bào)批階段，應(yīng)通過開展社會(huì)公關(guān)，爭(zhēng)取政策優(yōu)惠，合理提高容積率來控制報(bào)批報(bào)建費(fèi)用。

在設(shè)計(jì)單位采購(gòu)階段，應(yīng)制定采購(gòu)方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計(jì)應(yīng)采取的采購(gòu)方式，根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃制定采購(gòu)計(jì)劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購(gòu)爭(zhēng)取更多時(shí)間空間，對(duì)直接委托項(xiàng)目嚴(yán)格審查。并建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^方可入圍，入圍單位由公司高層確認(rèn)，尤其供方名單外單位由更高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核。

在概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)階段，要求設(shè)計(jì)輸入充分，收集項(xiàng)目概況、規(guī)劃要點(diǎn)、產(chǎn)品定位報(bào)告、成本測(cè)算等資。盡可能的采取招標(biāo)方式選取方案，采取直接委托形式也應(yīng)提供3個(gè)以上的方案供選擇。組成評(píng)審小組，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，分管副總審核，總經(jīng)理最終審批。并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案也應(yīng)提前確定。

在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，應(yīng)限額設(shè)計(jì)，制定擴(kuò)初設(shè)計(jì)限額和成本控制建議并組織評(píng)審會(huì)。還應(yīng)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案和設(shè)備選型等因素對(duì)建安成本作出概算。

在施工圖設(shè)計(jì)階段，應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)，制定施工圖設(shè)計(jì)限額和成本控制建議并組織評(píng)審會(huì)通過，促使設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，降低工程費(fèi)用。嚴(yán)格評(píng)審，確保圖紙質(zhì)量，減少不必要的設(shè)計(jì)變更?；徎ズ?，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商。關(guān)注預(yù)算與概算的差異。

3、工程成本

工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，在施工階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注采購(gòu)成本的支出和工程變更成本的支出。

在材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃方面應(yīng)考慮招標(biāo)采購(gòu)和簽訂合同時(shí)間、運(yùn)輸周期、驗(yàn)收及安裝周期。

在施工單位和材設(shè)供應(yīng)單位采購(gòu)時(shí)應(yīng) 制定采購(gòu)方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計(jì)應(yīng)采取的采購(gòu)方式。根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃制定采購(gòu)計(jì)劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購(gòu)爭(zhēng)取更多時(shí)間空間，對(duì)直接委托項(xiàng)目嚴(yán)格審查。建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^后方可入圍，入圍單位由公司高層確認(rèn)，尤其供方名單外單位由更高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核。嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由招標(biāo)小組評(píng)審確定招標(biāo)文件。招標(biāo)項(xiàng)目由招標(biāo)小組對(duì)投標(biāo)方案評(píng)選打分確定供方，遵循技術(shù)標(biāo)書優(yōu)先經(jīng)濟(jì)標(biāo)書。議標(biāo)、直接委托項(xiàng)目由部門會(huì)簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方在材料設(shè)備供應(yīng)方面，在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，多方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量，注重外觀質(zhì)量、投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收。

在設(shè)計(jì)變更方面，設(shè)計(jì)部門統(tǒng)一收集設(shè)計(jì)變更的信息，組織相關(guān)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更論證。設(shè)計(jì)變更由預(yù)算部門測(cè)算，根據(jù)變更額度履行相關(guān)審批手續(xù)后才能進(jìn)行變更。

在現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)，應(yīng)由項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程師嚴(yán)加審核簽證，認(rèn)定確需發(fā)生。預(yù)算工程師對(duì)簽證工程預(yù)算進(jìn)行復(fù)核，確保合理低支付。并根據(jù)預(yù)算額度大小分級(jí)審批。還應(yīng)組織復(fù)查施工單位簽證執(zhí)行情況。

在付款階段，嚴(yán)格按合同、按工程進(jìn)度支付工程款。材料款應(yīng)確定合理的預(yù)付款額度控制，保修款控制不低于合同額5%。 

4、營(yíng)銷成本

營(yíng)銷階段的操作會(huì)直接影響物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)的支付，因此，在此結(jié)算除了關(guān)注營(yíng)銷本身所產(chǎn)生的費(fèi)用控制，還應(yīng)有營(yíng)銷管理的長(zhǎng)線考慮。

在營(yíng)銷方案階段，應(yīng)合理確定營(yíng)銷預(yù)算并進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制；在預(yù)算范圍內(nèi)，制定最有效的產(chǎn)品推廣方案和銷售政策，方案超預(yù)算時(shí)進(jìn)行例外管理，嚴(yán)格審批；推廣方案結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)分析。

在現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用方面，應(yīng)對(duì) 現(xiàn)場(chǎng)宣傳資料、包裝費(fèi)、模型、展銷費(fèi)等制定費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)，建立超額審批制度。

在銷售合同方面， 嚴(yán)格執(zhí)行合同樣本審批程序，請(qǐng)專業(yè)法律人員出具意見， 對(duì)有關(guān)補(bǔ)充條款、設(shè)計(jì)變更的承諾、保修期和質(zhì)量補(bǔ)償?shù)某兄Z重點(diǎn)審核。在客戶交房方面，主要控制交房日期、保修期、質(zhì)量補(bǔ)償，對(duì)于晚交房的要按原因分類處理，與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期等。

在廣告公司、媒體采購(gòu)方面，審核廣告公司的資質(zhì)、媒體的有效性。應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷類供應(yīng)商管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司采購(gòu)流程，并進(jìn)行廣告、媒體投放后評(píng)估分析。

5、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用的控制主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的日常行政管理費(fèi)用的支付，可考慮提高全民節(jié)約的思想意識(shí)，以責(zé)任成本和成本支出標(biāo)準(zhǔn)的形式進(jìn)行約束，比如行政費(fèi)用支出應(yīng)根據(jù)公司實(shí)際情況，建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按費(fèi)用支出審批程序執(zhí)行成本費(fèi)用的審批； 考核部門行政費(fèi)用支出，費(fèi)用控制作為部門考核的指標(biāo)之一。

6、財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用主要體現(xiàn)在公司的利息支付上，需要房地產(chǎn)公司成本管理方面加強(qiáng)資金管理，增加資金控制的計(jì)劃性。集中資金管理，減少資金沉淀收集國(guó)家稅收政策信息，進(jìn)行稅收籌劃，爭(zhēng)取合理的低稅務(wù)成本，開展社會(huì)關(guān)系公關(guān)，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠和政府財(cái)政返還等。