房價(jià)終于不漲了，房地產(chǎn)投資迅速下滑成了當(dāng)下新的關(guān)注焦點(diǎn)。一些研究宏觀經(jīng)濟(jì)的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該給房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，避免中國經(jīng)濟(jì)過度下滑。如果給房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁，房價(jià)再來新一輪報(bào)復(fù)性反彈又該如何？完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)是既要保住穩(wěn)定房價(jià)的成果，又要房地產(chǎn)投資不會(huì)嚴(yán)重拖累宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

以遏制投機(jī)和投資性需求為導(dǎo)向的需求調(diào)控政策靠不住，因?yàn)樾枨蠓焦芾碜龅阶詈靡簿褪欠€(wěn)定價(jià)格，無力阻礙價(jià)格的上漲趨勢(shì)。過度依賴需求方調(diào)控還很危險(xiǎn)，因?yàn)橐坏┙?jīng)濟(jì)下行和需求調(diào)控政策的方向逆轉(zhuǎn)，房價(jià)又要報(bào)復(fù)性反彈。房地產(chǎn)調(diào)控政策的重心轉(zhuǎn)向改善供給才是正道。只有改善供給才能改變房價(jià)上漲背后的趨勢(shì)性力量，在較長時(shí)間里維持低房價(jià)水平的供求兩旺。

需求管理的弊端

理解了中國房價(jià)上漲的邏輯，就理解了需求管理為什么不能遏制房價(jià)上漲。理解中國的房價(jià)上漲邏輯需要三個(gè)步驟：首先，房價(jià)上漲是因?yàn)殂y行里的存款增長。過去十多年全國銀行存款的年均復(fù)合增長速度大概在15%-18%，4年多的時(shí)間全國銀行存款就翻一番。一些大城市銀行存款的增長速度更快，不用4年就能翻番。銀行存款快速上漲，房價(jià)上漲也就不奇怪了。比較而言，過去十多年全國房價(jià)的年均復(fù)合增長率僅10%多一些，遠(yuǎn)沒有銀行存款漲得快。

其次，銀行存款增長是因?yàn)槲飪r(jià)水平不高。貨幣當(dāng)局掌管著銀行存款增長速度，調(diào)控的依據(jù)是物價(jià)水平。中國過去十多年的平均通脹率約3%。從這個(gè)意義上看，銀行存款的增長速度雖快，但不能說快得沒道理，這么快的貨幣增長帶來了居民和企業(yè)財(cái)富的快速增加，卻沒有帶來嚴(yán)重的通脹。中國過去十多年的通脹遠(yuǎn)低于其它新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，比發(fā)達(dá)國家也只稍高一點(diǎn)。

最后，通脹不高是因?yàn)楣I(yè)化帶動(dòng)下的生產(chǎn)率快速提高。為什么釋放了如此大量的貨幣，派生出如此高速增長的銀行存款和需求，卻沒有引起通脹？主要原因是供給方的改善，中國的工業(yè)化進(jìn)程極大提高了生產(chǎn)效率，擴(kuò)大了有效供給。迅速提高的生產(chǎn)能力在旺盛的需求面前不遑多讓，沒讓價(jià)格漲上去。

以上三步放在一起，結(jié)論是工業(yè)化帶來了銀行存款可持續(xù)提高和房價(jià)上漲。這個(gè)邏輯再往下延伸一步：中國的工業(yè)化進(jìn)程還處于進(jìn)行時(shí)，（在難以有效提高供給的條件下）對(duì)房地產(chǎn)的需求和房價(jià)上漲還處于上漲通道當(dāng)中。

過度依靠需求管理的做法不僅按不住房價(jià)，而且容易遭受房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈。上一次房價(jià)調(diào)控出臺(tái)了限購、限貸等一系列嚴(yán)厲的需求方管理措施。對(duì)于那些通過高杠桿比炒房的投機(jī)性需求而言，有一定的必要性。但這些調(diào)控政策不僅按住了房價(jià)，也按住了新建住房和二手房的交易量和房地產(chǎn)開發(fā)投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資約占中國固定資產(chǎn)投資的20%，占GDP的10%，按住房地產(chǎn)開發(fā)投資等于是按住了中國經(jīng)濟(jì)增長。如果在經(jīng)濟(jì)周期性上升階段還好處理，其它投資增長可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降；如果是經(jīng)濟(jì)周期性下行階段，按住房地產(chǎn)投資會(huì)讓經(jīng)濟(jì)下行更劇烈。調(diào)控政策的命運(yùn)很快會(huì)是千夫所指，無疾而終。在房地產(chǎn)需求和房價(jià)總體處于上升通道的背景下，一旦調(diào)控政策放松，房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈在所難免。

改善供給是正道

手機(jī)和電腦的需求快速增長，價(jià)格跌跌不休，是因?yàn)楣┙o有極大改善。房地產(chǎn)也一樣，在趨勢(shì)性需求增長面前，改善供給是減緩房價(jià)上漲趨勢(shì)的唯一出路。宏觀經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)局對(duì)此有清醒認(rèn)識(shí)，上一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策中的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是增加保障房供應(yīng)。但保障房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中畢竟只是一小塊，嚴(yán)重依賴于公共財(cái)政而且難以長期持續(xù)，遠(yuǎn)不足以在整體上有效改善房地產(chǎn)供應(yīng)。改善供給的落腳點(diǎn)還是普通商品房建設(shè)。

中國的城市千差萬別，每個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的突出矛盾不同，有效增加普通商品房供給的政策側(cè)重點(diǎn)也不同。以筆者居住的北京為例，北京各家銀行的存款在漲，初次購房和改善性購房的需求蓄勢(shì)待發(fā)，與此相對(duì)應(yīng)的情況是絕大部分的工作場(chǎng)地、教育、醫(yī)療等都在四環(huán)以內(nèi)，而四環(huán)以內(nèi)鮮有新樓盤。要讓北京房價(jià)穩(wěn)定或少漲，不外兩個(gè)出路：一是舊城改造，北京四環(huán)內(nèi)有大片其它三四線城市都已銷聲匿跡的城中村，上世紀(jì)80-90年代修建的低容積率且質(zhì)量破舊的住房是北京核心居住地段的主流建筑，通過舊城改造可以成倍提供核心居住地段的房屋供應(yīng)，有效緩解中心城區(qū)商品房價(jià)上漲壓力；另一個(gè)出路是加快改善北京周邊的衛(wèi)星新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)把部分工作場(chǎng)所、優(yōu)秀的教育和醫(yī)療等公共資源向新城轉(zhuǎn)移。除此以外，穩(wěn)定北京房價(jià)別無它途，除非北京地區(qū)的銀行存款增長畫上句號(hào)。

在全球經(jīng)濟(jì)低迷、中國經(jīng)濟(jì)也處于下行通道的大環(huán)境下，中國旺盛的潛在住房需求彌足珍貴。未來五年，通過因地制宜地改善供給政策，能夠讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)定價(jià)格的水平上供求兩旺，城市化進(jìn)程再上一個(gè)大臺(tái)階。城市化進(jìn)程本身還會(huì)極大地推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，保持對(duì)工業(yè)品的旺盛需求，助力中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮。

（本文作者為上海新金融研究院特邀研究員，中國社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所全球宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任。）