從今年1—4月份全國商品房面積、銷售額同比下降了7%左右，我認(rèn)為導(dǎo)致這樣一個(gè)下降的因素主要有三個(gè)方面：

　　一、去年同期基數(shù)過高的原因，這是不可忽視的原因，這個(gè)情況在去年年底業(yè)界人士也早就預(yù)計(jì)到了。去年同期全國商品房銷售面積在1—4月份是40%，銷售額增長是60%左右，這樣的高基數(shù)在目前以自住型需求為主的市場情況下很難超過去年同期。銷售指標(biāo)是非常重要的，銷售數(shù)字好，后面才有價(jià)格、土地、開工、投資等數(shù)據(jù)上去，如果銷售指標(biāo)不好，后面所有的指標(biāo)都不好。銷售是兩個(gè)指標(biāo)，盡管今年1—4月份出現(xiàn)了負(fù)增長，但是從絕對(duì)的銷售量上來看，實(shí)際上今年1—4月份賣的房子總量仍然是很大的，僅僅是低于去年的同期，而高于去年以外任何一年的同期。就銷售的絕對(duì)量來說，確實(shí)是說賣了非常多的房子，只是因?yàn)槿ツ曩u得更多，基數(shù)原因?qū)е碌呢?fù)增長是必然的。在自住型需求為主的情況下，連續(xù)推高銷售的高增長是很難實(shí)現(xiàn)的。

　　 二、個(gè)貸上半年收緊，對(duì)銷售購房愿望的實(shí)現(xiàn)的的確確產(chǎn)生了非常實(shí)際的負(fù)面影響，今年以來個(gè)人住房抵押貸款成本在持續(xù)上升，我們?cè)瓉韲矣姓?，?duì)首次置業(yè)的家庭購房貸款利率是打8折的，今年不但不打8折，還要上浮10%左右，關(guān)鍵是沒有額度，很多商業(yè)銀行確實(shí)是停止了或者是大幅度減少了對(duì)個(gè)人住房抵押貸款額度的發(fā)放。又出現(xiàn)了2011年面對(duì)的情況，開發(fā)企業(yè)把房子賣出去了，錢回不來，貸款拿不到。可以說，在目前房價(jià)水平下，很多大城市，如果沒有貸款的支持，買房的愿望是很難實(shí)現(xiàn)的，這是第二個(gè)原因，個(gè)貸收緊。銀行為什么把個(gè)貸作為最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的業(yè)務(wù)放棄了呢？很多的原因，大家都知道，就是現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)貸款成本上升，大量理財(cái)?shù)腻X進(jìn)入了用錢的需求方，導(dǎo)致個(gè)貸特別是首次置業(yè)的貸款是虧損的、很不掙錢的業(yè)務(wù)，銀行也不愿意放，因?yàn)榇婵顪p少了貸款就少，有限貸款的情況下，愿意上浮利率20—30%貸給那些有需求者，不愿意貸給個(gè)人住房抵押貸款，這是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的問題，盡管央行要求商業(yè)銀行執(zhí)行國家的政策，但是目前來看，效果并不是特別的明顯。

　　三、今年以來對(duì)房地產(chǎn)市場的極度悲觀的信息，導(dǎo)致觀望情緒較為嚴(yán)重。我們也觀察了一下，端午節(jié)的假期你可以看到三個(gè)現(xiàn)象：1、成交量少；2、看房子的人很多，包括二手房的訪客量沒有變；3、開發(fā)企業(yè)推盤的熱情、賣房的情況也在增加。這就是賣的多、看的多、成交的少，主要是觀望。觀望有很大的原因，我覺得就是一些極度悲觀的信息，特別是那些有數(shù)、有表、有圖像的報(bào)告結(jié)論挺嚇人的。比如，有一個(gè)研究報(bào)告就中國房地產(chǎn)市場2014年崩盤的12大理由，第一個(gè)理由說2013年中國城市竣工住房面積25.96億平米，可以推斷，2013年中國的人均住房面積已經(jīng)超過日本，到2017年中國人均住房面積將達(dá)到51平方米，這是一個(gè)巨大的數(shù)字。在這樣的情況下，中國房地產(chǎn)市場根本無法支撐，肯定要崩盤的。但是我查遍了所有的數(shù)據(jù)，到底這個(gè)數(shù)據(jù)從哪兒來，實(shí)際上查不到。中國城市住房竣工面積說是25.96億平米，這是大大高估了實(shí)際的供給，2013年真實(shí)的住房竣工面積是多少呢？657個(gè)市加上約兩萬個(gè)鎮(zhèn)，總竣工面積，包括商品房、保障房、自建房、集資建房等竣工面積只有11.7億平米，農(nóng)村加城市才接近20億平米，和僅城市就竣工25.96億平米的結(jié)論差距巨大。所以這種輿論對(duì)購房者的觀望心理影響比較大。

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)盡管自身有很多問題需要時(shí)間來消化，但就發(fā)展階段來說，目前仍處于發(fā)展期，我不認(rèn)同把市場的正常調(diào)整叫做崩盤。

　　目前關(guān)于經(jīng)濟(jì)形勢形成的一個(gè)共識(shí)就是“三期”疊加，實(shí)際上房地產(chǎn)面臨著同樣的情形。

　　一、關(guān)于增速的換擋期。房地產(chǎn)行業(yè)不可能再現(xiàn)過去十年的高速增長。我們這幾年對(duì)行業(yè)走勢的判斷就是三句話：第一需求總量仍然很大，第二增速一定放緩，第三分化一定加劇。所以，房地產(chǎn)也是增速換擋期，從過去兩位數(shù)的增長，到現(xiàn)在的個(gè)位數(shù)的增長，甚至出現(xiàn)負(fù)增長也是有可能的。

　　二、關(guān)于前期刺激政策的消化期。這一兩年房地產(chǎn)的供應(yīng)量上升非?？欤螄L不是前期刺激政策在房地產(chǎn)行業(yè)的體現(xiàn)呢？比如城鎮(zhèn)人均住房面積，在2009年以前城鎮(zhèn)的人均住房竣工面積大約在1—1.2平方米左右，但是2013年城鎮(zhèn)人均住房面積是1.64，而且分布不均衡，像廣東、上海、北京這些地方人均住房竣工面積是連1平方米都不到?，F(xiàn)在住房市場發(fā)展的問題已經(jīng)不是總量的問題了，現(xiàn)在主要是結(jié)構(gòu)性的問題。所以，近幾年供應(yīng)量上升，第一個(gè)原因是過去十年連續(xù)的竣工面積高增長；第二是寬松貨幣政策在房地產(chǎn)市場資金的凝聚，特別是金融危機(jī)之后，我們的出口不振，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力非常大，投資集中在房地產(chǎn)；第三就是這兩年我們集中探討的話題，是發(fā)展直接融資，直接融資帶來一個(gè)什么結(jié)果呢？也是轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，原來投機(jī)和投資性需求，在限購和限貸政策下，原來買房的需求資金現(xiàn)在通過信托、私募、各種理財(cái)渠道等進(jìn)入房地產(chǎn)變成了供給的投資。第四個(gè)原因是地方土地財(cái)政的推波助瀾。在這樣的情況下，目前面臨的總體供應(yīng)關(guān)系發(fā)生了變化，算總賬看2011—2013年的供應(yīng)量是增長很快的，地區(qū)是不平衡的，這點(diǎn)是需要引起足夠的重視的。

　　三、關(guān)于轉(zhuǎn)型調(diào)整的陣痛期。這對(duì)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)也非常有意義，就是今后要轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型對(duì)我們這個(gè)行業(yè)來說也是陣痛，這個(gè)陣痛的結(jié)果就是一些企業(yè)恐怕很難在這個(gè)行業(yè)里繼續(xù)按照傳統(tǒng)的方式開發(fā)傳統(tǒng)的房子，很難能夠持續(xù)地活下去的。

　　未來房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段，創(chuàng)新是非常重要的，創(chuàng)新包括哪些方面？楊主席這邊做了很多的實(shí)務(wù)性的研究，我們也做過一些實(shí)際的調(diào)研，對(duì)國內(nèi)外房地產(chǎn)市場的比較發(fā)展也有一些總結(jié)。

　　我認(rèn)為未來房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新大致體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　第一，以模式和產(chǎn)品創(chuàng)新為核心的傳統(tǒng)住宅的開發(fā)。按照傳統(tǒng)的方式開發(fā)，恐怕壓力越來越大，很難再掙錢?？梢岳^續(xù)蓋房子，也可能能賣出去，但是利潤無法保證了，或者根本不掙錢了，傳統(tǒng)住宅仍然是有市場的，但關(guān)鍵看如何開發(fā)。一是看你的企業(yè)有沒有足夠強(qiáng)的能力實(shí)現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，別的企業(yè)一年資金轉(zhuǎn)一圈，你轉(zhuǎn)三圈、四圈，你的利潤自然就比別人厚了。二是看你有沒有足夠強(qiáng)的對(duì)成本的控制能力，別人不賺錢，你可以賺錢。三是看你是否在產(chǎn)品上有創(chuàng)新，你的產(chǎn)品能不能更好更有利于吸引客戶，節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)、文化等等融入開發(fā)。我認(rèn)為傳統(tǒng)住宅還是可以做的，關(guān)鍵是能不能以創(chuàng)新的方式去做。

　　 第二，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)樓宇的開發(fā)。過去我們開發(fā)商務(wù)樓宇，主要是按照開發(fā)住宅的方式蓋寫字樓，拿地、蓋房、銷售、最后走人，但是我認(rèn)為真正的商務(wù)樓宇開發(fā)恐怕要以資產(chǎn)管理為核心，當(dāng)然我們今天的制度安排和市場環(huán)境，實(shí)行真正的REITs，特別是美國比較成熟的資產(chǎn)管理模式，我們還有比較長的路，但是我認(rèn)為這是一個(gè)方向，中國早晚要有一天走到這個(gè)發(fā)展階段，在這個(gè)過程中，可以有很多類REITs出現(xiàn)，有多個(gè)模式是可以探索的。而按照過去傳統(tǒng)開發(fā)住宅的模式去開發(fā)商務(wù)樓宇，我認(rèn)為難度非常大。

　　第三，以改造升級(jí)和管理提升為核心的存量房開發(fā)。我們正在步入存量房時(shí)代，我們房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，正在走向今天發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場格局，就是無論是住宅還是商業(yè)都是存量房交易，新房交易比重很少，20%就不得了，80%以上都是二手房交易，中國也會(huì)走到那一天。這十幾年的發(fā)展，城市擴(kuò)張了很多，級(jí)差地租發(fā)生了很大變化，但房屋的建筑還是十年前的理念開發(fā)建造的，無論是住宅還是寫字樓，未來存量房的改造升級(jí)為核心的業(yè)務(wù)是有機(jī)會(huì)的，包括提升它的品質(zhì)、功能和管理水平有非常大的空間。而實(shí)際上這兩年有這樣的企業(yè)在做這樣的事情，回報(bào)是可觀的。

　　第四，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)。我們?cè)瓉肀容^關(guān)注住宅市場，要有學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等等的配套，未來住宅總量已經(jīng)解決了，剩下的是結(jié)構(gòu)性的問題，未來的開發(fā)我認(rèn)為隨著中國經(jīng)濟(jì)總量的提高，以及我們生活水平的提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)這兩方面一定會(huì)導(dǎo)致我們未來對(duì)非住宅需求量的上升。過去是住宅為主體，其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施為配套，未來的開發(fā)可能是旅游、休閑、度假、養(yǎng)生、物流、園區(qū)等等為主體住宅作為配套。這和未來城鎮(zhèn)化提高質(zhì)量的主題是相吻合的，所以新的開發(fā)就必須考慮這樣的模式。

　　第五，以服務(wù)配套為核心的老年服務(wù)社區(qū)的開發(fā)。現(xiàn)代理念下養(yǎng)兒防老是不現(xiàn)實(shí)的，大眾化的養(yǎng)老怎么解決？一定是跟居住方式有很大的關(guān)系，所以這個(gè)開發(fā)空間也非常大，而我們的起步也是比較晚的。

　　最后，以直接融資為核心的多元化資本結(jié)構(gòu)組成的開發(fā)資金。過去房地產(chǎn)開發(fā)模式簡單，以間接融資為主，資本結(jié)構(gòu)的多元化一定是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展一個(gè)很重要的方面。

　　未來我們房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有沒有空間？當(dāng)然是有空間的，什么樣的企業(yè)能在這個(gè)空間生存呢？第一要堅(jiān)持多元化。這個(gè)多元化并不是說做住宅的企業(yè)去做商業(yè)才是多元化。不同的企業(yè)有不同的多元化選擇，大企業(yè)有大企業(yè)的多元化，萬科全國開發(fā)量第一，他的多元化選擇就很多，既可以在一線也可以在四線，既可以在東部，也可以在西部，既可以在國內(nèi)，也可以在國外。如果是一個(gè)小企業(yè)，也要多元化，至少在開發(fā)戶型上多元化。中國特點(diǎn)大，發(fā)展不平衡，多元化是防止風(fēng)險(xiǎn)的很重要方面。企業(yè)創(chuàng)新，不能固守傳統(tǒng)的開發(fā)模式，要有核心競爭力。創(chuàng)新需要知識(shí)、理念、需要跨界的新鮮的知識(shí)，比如說我們商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)、建筑和綠色生態(tài)、寫字樓開發(fā)和資產(chǎn)管理等等，都會(huì)有很多新的要求。第二需要?jiǎng)?chuàng)新。創(chuàng)新需要人才，事在人為，對(duì)單位、對(duì)項(xiàng)目都是這樣。有的項(xiàng)目死了，換個(gè)團(tuán)隊(duì)有可能把項(xiàng)目做活了，所以事在人為，人才很重要，才能實(shí)現(xiàn)真正的創(chuàng)新。

　　過去聽行業(yè)外的人說房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)好也罷、壞也罷，崩盤也好、暴漲也罷已經(jīng)不足為奇了。但是今天我們行業(yè)內(nèi)的企業(yè)家也出現(xiàn)了巨大的分歧，比如有的企業(yè)家說中國的房地產(chǎn)市場黃金十年過去，白銀十年正在到來，有的企業(yè)家說中國房地產(chǎn)剛剛過了青春期，剛剛步入中年，但是也有一些企業(yè)家覺得這個(gè)行業(yè)沒法干了，準(zhǔn)備退出。之所以不同的企業(yè)家對(duì)行業(yè)未來有不同的判斷，我認(rèn)為主要是基于不同的模式而言，對(duì)未來的判斷也是截然相反的。

　　希望我們?cè)谧钠髽I(yè)家能夠把握規(guī)律，積極創(chuàng)新，為房地產(chǎn)業(yè)未來健康持續(xù)發(fā)展做出一份努力和貢獻(xiàn)。以上供參考，謝謝大家！

　　本文是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹，在“第五屆全國房地產(chǎn)金融投資實(shí)務(wù)研討會(huì)”上的主題演講。