房產(chǎn)中介行業(yè)從來沒有像今年這樣風(fēng)起云涌，充滿動蕩和變局。

7月21日，鏈家董事長左暉宣布與重慶大業(yè)興置業(yè)顧問有限公司合并，稱此舉將進一步鞏固鏈家在西南市場的領(lǐng)頭羊位置。

業(yè)內(nèi)專家在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，鏈家加速并購?fù)癸@的是房產(chǎn)中介行業(yè)競爭激烈，市場壓力升級的現(xiàn)狀，行業(yè)洗牌正在加速，傳統(tǒng)中介和新興中介都在加速搶奪市場。而鏈家疾速擴張背后存在資金、經(jīng)營管理等多重隱憂，不容忽視。

頻繁收購 統(tǒng)一管理成挑戰(zhàn)

據(jù)悉，鏈家與大業(yè)興合并后，將啟用“LianJia。鏈家”的全新品牌標識，將以15%的市場份額穩(wěn)居重慶市場第一，線下門店在今年年底也將達到300間。除此之外，大業(yè)興一手業(yè)務(wù)也會和鏈家一手業(yè)務(wù)進行整合，將打造一二手聯(lián)動渠道、新房代理策劃、新房電商等多種模式，新房業(yè)務(wù)綜合實力也將居于重慶第一。

左暉表示，房產(chǎn)交易市場量級已達每年10萬億元，存量房資產(chǎn)管理與房產(chǎn)金融市場規(guī)模已達200萬億元，在移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)快速發(fā)展的大背景下，一個能夠匯聚市場中最優(yōu)秀經(jīng)紀人的大平臺呼之欲出。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著鏈家先后合并了成都伊誠、重慶大業(yè)興，大西南的局面已經(jīng)打開，而且在上海、南京、蘇州、杭州、武漢、長沙均已穩(wěn)居市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，圍繞交易最活躍的“長江經(jīng)濟帶”的布局已基本完成。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示，鏈家并購相應(yīng)的中介機構(gòu)，說明其在2015年的戰(zhàn)略擴張思路是清晰的。通過對一些區(qū)域性中介機構(gòu)的資源整合，能夠使得鏈家快速進軍此類區(qū)域市場。可以預(yù)見的是，鏈家會通過其卓有成效的管理來促使中介行業(yè)業(yè)務(wù)的升級。

對于鏈家的大肆擴張，克而瑞研究中心研究員傅一辰分析稱，與德佑這類南方公司合并，能使鏈家獲得這些公司旗下的門店、房源資料，間接覆蓋這些城市，而擴大版圖或為鏈家未來上市估值加分。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，相對于“自身繁殖”的擴張模式，資本推動下的大肆收購，更適宜于沖擊上市目標的鏈家。

要求匿名的業(yè)內(nèi)分析人士指出，如此頻繁收購中介公司，在中介行業(yè)上也是比較罕見的。收購后存在統(tǒng)一管理方面的挑戰(zhàn)，而目前中介行業(yè)正受到互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的沖擊，傳統(tǒng)門店業(yè)務(wù)是否能夠“永葆青春”，仍然存在不確定性。

記者了解到，2015年鏈家計劃進入8個新地區(qū)，構(gòu)建“全國房產(chǎn)O2O大平臺生態(tài)圈”。鏈家網(wǎng)CEO彭永東3月初透露，鏈家的O2O平臺目標是在2017年突破1萬億元交易額。

擴張背后：中介行業(yè)競爭升級 壓力空前

實際上，鏈家的并購動作絕非個案，中介行業(yè)的整合大幕已經(jīng)拉開，行業(yè)洗牌正在加速。

3月2日，58同城宣布斥資2.67億美元并購安居客。3月11日，世聯(lián)行投資4.2億元入股Q房網(wǎng)。受訪專家告訴記者，鏈家等的擴張行為其實不難理解，在房地產(chǎn)低迷時期，企業(yè)只有做大市場份額才能更好地活下來。

“2014年，房產(chǎn)中介行業(yè)面臨整個交易規(guī)模的下跌。目前，中介機構(gòu)面臨多重困境，第一，中介機構(gòu)業(yè)務(wù)相對單一、盈利空間不大，若沒有大規(guī)模、多維度的業(yè)務(wù)分支，容易在市場運作中處于被動；第二，中介機構(gòu)若想通過擴張傳統(tǒng)業(yè)務(wù)來實現(xiàn)規(guī)模提升，速度比較慢，風(fēng)險也比較大，通過企業(yè)之間的兼并收購則能夠?qū)崿F(xiàn)大規(guī)模的快速擴張；第三，中介行業(yè)的收購模式有橫向收購和縱向收購兩種，前者是對同類業(yè)務(wù)企業(yè)進行收購，后者則是對產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)企業(yè)進行收購。”嚴躍進對記者表示。

在激烈的市場競爭和嚴峻的行業(yè)困境下，傳統(tǒng)中介內(nèi)戰(zhàn)已起。“2015年將成為中介行業(yè)洗牌的分水嶺，哪種模式最終勝出我們拭目以待。”思源地產(chǎn)董事長陳良生此前公開向鏈家、中原等業(yè)內(nèi)競爭對手叫板。

“2.7% 的二手房交易傭金是北京二手房中介行業(yè)的潛規(guī)則，但實際上是超額利潤。”陳良生說，“我相信思源地產(chǎn)可以打敗鏈家地產(chǎn)，在未來的半年時間里，二手房交易傭金的水平就會從2.7%降到1.5%，思源地產(chǎn)可以改變行業(yè)的潛規(guī)則。”陳良生信心十足，“1.5%的傭金水平可以讓中介公司產(chǎn)生合理的利潤，同時還能保障經(jīng)紀人的合理收益。”

而針對鏈家地產(chǎn)大幅提升經(jīng)紀人提傭比例至70%，陳良生直言“提傭比例達到70%在行業(yè)內(nèi)根本做不到”。

思源地產(chǎn)還表示，在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的沖擊下，中介行業(yè)“去門店化”以及打造交易平臺會成為趨勢，這顯然與鏈家重視門店的理念背道而馳。

而傳統(tǒng)中介內(nèi)戰(zhàn)之外，互聯(lián)網(wǎng)平臺也對鏈家等展開了一系列攻勢，包括愛屋吉屋、Q房網(wǎng)、搜房網(wǎng)在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)平臺紛紛發(fā)力線下，大打價格戰(zhàn)，奮力爭奪二手房市場份額。

對此，傅一辰認為，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的百家混戰(zhàn)已經(jīng)接近尾聲，未來的運營模式之爭中，對于鏈家這種線下門店與線上平臺相融合的模式而言，如何借助O2O平臺導(dǎo)入更多客源，增加線上收益占比，是其未來需要重點解決的問題。

“中介行業(yè)最終會上升到運營模式的競爭，當然也會產(chǎn)生在資本支撐下的不同陣營之間的火并和競爭，最多兩年就會迅速完成行業(yè)整合。”北京房通網(wǎng)科技有限公司副總裁楊皓預(yù)測，經(jīng)過兩年時間的整合，中介行業(yè)將形成全國性的寡頭公司，而傳統(tǒng)的中介機構(gòu)將被“滅掉”，或被“平臺化”。

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志表示，在互聯(lián)網(wǎng)沖擊下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介正面臨整合的階段，“變”勢在必行，至于怎么變，現(xiàn)在的傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介正處于一種探索階段。

世聯(lián)首席技術(shù)官黎振偉則表示，電商和傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介會長期存在，不會相互吞并，也是未來的發(fā)展趨勢。“中介和電商合作能擴大客戶源，還能更精準尋找客戶，通過線上交流克服信息不流通的狀態(tài)。中介、開發(fā)商以及電商也能實現(xiàn)利益共贏。”

鏈家棋局存多重隱憂

左暉此前在公開信中透露，鏈家正在謀劃萬億O2O平臺。

對此，有分析認為，鏈家正在加速推進在全國各地的布局，并將新板塊紛紛嵌入到鏈家網(wǎng)和鏈家系統(tǒng)中，以期打造萬億級O2O平臺，無疑在下一盤很大的棋；但疾速擴張背后，競爭壓力和資金補給等問題，則是鏈家在發(fā)展過程中不容忽視的一系列重大考驗。

首當其沖的便是資金問題，加速擴張背后無疑需要大量的資金投入。

有消息稱，目前鏈家金融已經(jīng)沉淀資金35億元。中投顧問董事、研究總監(jiān)郭凡禮指出，就目前來看，鏈家可能存在資金短板，鏈家為了擴展業(yè)務(wù)動用了35億元的金融資金，這可能會帶來壞賬，增加管理成本。

“傳統(tǒng)融資方式的融資成本高，鏈家可以努力尋求低融資成本的新資金來源，同時嘗試轉(zhuǎn)變其粗放的擴張模式，提高擴展的效率，試著更多地采用合作模式擴大影響力而不是高成本高風(fēng)險的收購模式。”郭凡禮建議。

受訪專家還表示，鏈家與其他公司合并后在經(jīng)營管理方面的多重挑戰(zhàn)也不容小覷。

第一，頻繁并購后，公司之間會存在爭奪管理權(quán)、話語權(quán)的隱患，產(chǎn)生不必要的內(nèi)耗，同時，公司文化與價值觀的統(tǒng)一管理難度加大、成本提高。

第二，頻繁合并雖然在短時間內(nèi)達到了增加市場份額的作用，但鏈家采用打通線下門店和線上平臺O2O模式，和門店相比，線上收益目前較小，且O2O平臺未來具體能導(dǎo)入的數(shù)量也尚未可知，經(jīng)營效果需要時間檢驗。

左暉稱，“我們在未來3年時間會把2億城市人口的區(qū)域作為目標市場，這個市場年不動產(chǎn)交易額大約4萬億元，其中一二手交易各半。我們希望把鏈家平臺上目前一二手比不足20%提升到2017年的50%左右。”

而過去許多代理公司都在嘗試解決“一二手房聯(lián)動”的問題，但大部分都不成功。一方面是客觀環(huán)境因素，另一方面是自身原因。業(yè)內(nèi)聲音認為鏈家想要實現(xiàn)“一二手房聯(lián)動”的難度巨大。

此外，為了應(yīng)對“野蠻人”愛屋吉屋的橫空出世，鏈家將租賃業(yè)務(wù)完全分拆出來組建丁丁租房，并以免租金的方式搶占市場。但據(jù)稱丁丁CEO俞建洋此前自曝，丁丁租房兩個月至少虧損了1億元。丁丁租房的表現(xiàn)也被業(yè)內(nèi)稱為“雞肋”。

要求匿名的業(yè)內(nèi)專家對記者表示，“目前丁丁租房免租金的做法，實際上更多是一種營銷、攬客的做法。而且風(fēng)險比較大，容易引起行業(yè)相關(guān)協(xié)會或組織的抗議，會被定性為不正當競爭。對于此類模式，業(yè)內(nèi)其實并不太看好。”

張大偉還指出，鏈家在北京成功后，優(yōu)化了對顧客的服務(wù)。其中一種功能是增加經(jīng)營的成本，讓競爭對手再難生存，而且亦可提升新來者的門檻。但這種做法現(xiàn)在又反過來增加了鏈家把這種服務(wù)移植到其他城市去的難度。

“鏈家新去的城市，除上海、深圳外，樓價都只有北京的三分之一，而二手的交投也沒有北京那么活躍，再加上收傭比例多沒有北京這么高。鏈家在這些城市的收入，很難支撐北京鏈家一樣的服務(wù)。”

業(yè)內(nèi)對于鏈家的企業(yè)文化也存在異議。“鏈家要求員工迷信公司的模式，不可質(zhì)疑公司的決定，人人只能做公司的馴服工具，樂于只做一顆螺絲釘，這對于企業(yè)來說，是一種巨大的財富。但這種流水線的運作，對于個人來說，將來可能失去獨當一面的機會。”張大偉指出。

就上述具體問題，記者多次致電并發(fā)郵件采訪鏈家集團品牌部負責(zé)人，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。