摘要：房地產(chǎn)投資是我國經(jīng)濟建設(shè)的一項重要內(nèi)容，而其投資又具較大的風(fēng)險。有效規(guī)避投資風(fēng)險，降低風(fēng)險損失，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理效率，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的重要任務(wù)。所以必須對房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素進行識別和分析，才能有效地防范這些風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資風(fēng)險；防范策略；應(yīng)對策略

一我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險總體狀況及變化趨勢

  近年來，伴隨著我國經(jīng)濟體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國家一系列宏觀經(jīng)濟政策的出臺，房地產(chǎn)投資風(fēng)險總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢。

（一）經(jīng)濟風(fēng)險降低，技術(shù)風(fēng)險、政策風(fēng)險增加

   房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風(fēng)險是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展以及整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的濟風(fēng)險將有所降低。首先，經(jīng)濟的發(fā)展使人們收入增加，實際購買能力提高，特別是中國加入WTO后，經(jīng)濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構(gòu)的大量涌入都使我國房地產(chǎn)業(yè)擁有一個更加優(yōu)越的經(jīng)濟環(huán)境;同時存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，刺激了需求、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計、功能要求、智能科技含量的掌握上。隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨多元化的消費群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實力，能夠及時掌握先進行業(yè)科技，同時又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對科技含量的要求，及時滿足更加苛刻的消費者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險主要指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質(zhì)是增加了那些經(jīng)營狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險，并不利于房地產(chǎn)市場上的“優(yōu)勝劣汰”。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險地域性差異減小

房地產(chǎn)投資風(fēng)險地域性差異的縮小主要是指我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動。理由有:(1)前幾年我國出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積壓空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調(diào)整的時間要比東部短。(2)由于實行西部大開發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟發(fā)展的“雁性原理”而導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)象己初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟差距的縮小將會引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。}3}隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟增長點政策的出臺和我國正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實行全方位多層次開放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險。

（三）投資風(fēng)險信號日趨豐富

目前，中國每月經(jīng)濟景氣分析報告的推出，己經(jīng)成為把握我國當(dāng)前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考;同時中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢和各城市之間的差異，有利于實行空間組合的風(fēng)險規(guī)避決策;各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號的真實性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險的量測和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家學(xué)者的精辟分析與預(yù)測也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。

二 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險辨識

（一）經(jīng)濟風(fēng)險

    經(jīng)濟風(fēng)險因素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。1)市場供求風(fēng)險。2)財務(wù)風(fēng)險。3)地價風(fēng)險。4)融資風(fēng)險。5)工程招投標(biāo)風(fēng)險。6)國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。

（二）技術(shù)風(fēng)險

    技術(shù)風(fēng)險是指由于科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。例如，科技進步可能對房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑設(shè)計變動或計算失誤、設(shè)備故障或損壞、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故稿用等風(fēng)險因素。

（三）社會風(fēng)險

    社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會治安、公眾干預(yù)和文物保護等。

三 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范及應(yīng)對對策

（一) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范策略

1把握市場行情，尋找投資良機

    沒有需求就不會有投資，市場需求是進行投資的必然前提。從目前我國房地產(chǎn)市場分析，市場需求量較大，發(fā)展前景良好。但也應(yīng)該看到，我國房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，居民消費水平不斷提高，市場消費結(jié)構(gòu)也日趨變化，使得市場需求變得越來越具有隱蔽性。而投資者要使自己的產(chǎn)品受到市場的青睞，獲得投資上的成功，就需要深入研究和廣泛挖掘市場需求，找準(zhǔn)市場“買點”。這必須從三方面著手:首先，投資者在項目投資前必須進行全面的市場調(diào)查和分析，對市場行情了如指掌。如目前市場需要什么類型的房地產(chǎn)項目?需要量是多少?市場開發(fā)狀況飽和程度如何?市場支付能力，對價格的看法，同行競爭情況，以及未來市場的發(fā)展變化趨勢等;第二，通過對市場細分進行目標(biāo)市場定位，并根據(jù)目標(biāo)消費群的消費特點、消費偏好、文化背景、生活方式等特征進行全面分析，有針對性地進行項目功能設(shè)計，制定營銷策略，確定價格標(biāo)準(zhǔn)，做到“有的放矢”;第三，在市場分析研究過程中，還應(yīng)充分考慮我國住宅方式、消費觀念的影響，及時掌握國外住宅發(fā)展?fàn)顩r和最新動態(tài)以及國外住宅方式和生產(chǎn)方式對我國住宅消費市場的影響程度，使投資項目在功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)計劃 、新材料、新能源的運用上，能不斷滿足消費市場的特殊要求，保證投資開發(fā)項目始終與消費市場的需求保持一致，以有效避免和控制因市場需求變動而造成的住宅項目功能折舊所形成的住宅產(chǎn)品滯銷或價格降低的風(fēng)險。

2關(guān)注政策動態(tài)，認準(zhǔn)投資方向

    房地產(chǎn)開發(fā)對政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，其受政府政策影響則更大。我國政府非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為了促使房地產(chǎn)市場健康、有序地發(fā)展，頒布了一系列的法律、法規(guī)以及各項房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理、稅收等方針政策對其加以規(guī)范、引導(dǎo)和控制，如住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的技術(shù)政策、住宅價格政策、住宅用地政策、城市建設(shè)與開發(fā)政策等等。但任何國家的政策并不是一成不變的，而政策的變化無論對一國經(jīng)濟的發(fā)展還是對投資者的經(jīng)濟利益都將產(chǎn)生一定的影響。所以，時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政政策及貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、住宅制度變革 等就顯得十分重要。通過對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資開發(fā)方向，較準(zhǔn)確預(yù)測未來市場需求，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。

3健全監(jiān)管機制，加強工程建設(shè)管理

    工程建設(shè)既是投資項目資金消耗的過程，又是工程項目建設(shè)完成的過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加投資的可能性則很大，這是因為房地產(chǎn)項目投資主體與建設(shè)主體相分離的結(jié)果。正是由于項目投資主體與項目建設(shè)主體的不一致，使投資建設(shè)中的房地產(chǎn)項目能否按投資者的期望—既定的工期，既定質(zhì)量的和合同成本完成項目的建設(shè)存在著較

大的不確定性。如何有效控制這些不確定性的發(fā)生，則成為投資者風(fēng)險管理的又一重任。(1)實行項目招投標(biāo)制度，把好施工隊伍關(guān)口。選擇好的施工隊伍是有效防范項目建設(shè)風(fēng)險的第一步。投資者要選好施工單位必須盡量采取項目招投標(biāo)方式，通過市場公平競爭為施工項目建設(shè)選擇一支技術(shù)實力強、經(jīng)濟實力雄厚、管理經(jīng)驗豐富、效率較高、價格合理、信譽良好的施工隊伍，有效防范項目建設(shè)過程中的管理風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和基他風(fēng)險;;(2}認真簽定施工合同，保證經(jīng)濟利益。合同是保障雙方經(jīng)濟利益和有效防范風(fēng)險的法律性文件。投資者要高度重視合同簽定工作，保證合同條款的全面性、合理性、嚴(yán)密性和可行性。特別需注意的是，在合同中要充分反映雙方關(guān)于項目風(fēng)險分擔(dān)責(zé)任3)聘請工程監(jiān)理對項目施工進行全面監(jiān)督和管理。項目施工是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項目的管理。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險的應(yīng)對策略

1風(fēng)險回邂

   在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風(fēng)險小的投資項目或者放棄那些風(fēng)險較大的投資項目，這是一種相對最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方法，能夠?qū)L(fēng)險概率保持為。。這種策略的一個不良后果是，得到高額利潤的機會也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險的大小而增降是純粹市場經(jīng)濟中一個不可避免的特性。假如預(yù)期獲益的機會沒有相伴而生的風(fēng)險，投資者將很快涌入市場，使預(yù)期收益降低。

2平衡交易

   在國外，當(dāng)房地產(chǎn)商考慮一個發(fā)展項目時，發(fā)展商可以通過購買期權(quán)的辦法來置辦可供選擇的位置。這可為投資者贏得制定投資規(guī)劃、獲取必須的許可證及融通足夠的資金等所需的時間。另外，工程地質(zhì)和建筑工程的研究也可以在這個階段中完成。于是，購買期節(jié)約的時間，減少了發(fā)展過程中的一些不確定性。在市場經(jīng)濟發(fā)達的國家中，臨時的或備用的融資協(xié)定也是房地產(chǎn)投資發(fā)展商通常使用的一種平衡交易方式。為了避免受到不當(dāng)?shù)母呃?，預(yù)計建設(shè)期間利率將下降的發(fā)展商，可以購買一項貸款協(xié)議，貸款人必須遵守協(xié)議中規(guī)定的利率，但發(fā)展商有自由選擇的權(quán)力。

3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

（1）非保險型轉(zhuǎn)移

   投資者通過合同，將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如，可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險。據(jù)《中國合同范本》，“建筑施工合同”由“建設(shè)工程施工合同條件”和“建筑工程施工合同協(xié)議條款”組成。在“協(xié)議條款’，中涉及許多具體的責(zé)任問題，合同雙方可以充分利用它，巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險損失責(zé)任。如一般房地產(chǎn)建設(shè)工程工期較長，施工期間將面臨建材、設(shè)備市場價格波動等風(fēng)險。投資者可在協(xié)議條款中載明，若承建方造成工期延誤

及其他損失時，責(zé)任和費用由承建方承擔(dān)。

（2）保險型轉(zhuǎn)移

    保險型轉(zhuǎn)移即通過參加保險，以小數(shù)額的保費為代價，避免所承受的風(fēng)險。在現(xiàn)實中，一項房地產(chǎn)投資實質(zhì)上是一項博弈活動。然而，即使是一場公平的博弈，投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時所產(chǎn)生的痛苦，因為從預(yù)期看，盡管得益相等，但從效用上看，輸時所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以，一些人往往是避免參與博弈，甚至愿意支付一些費用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險的原因。不過，不是所有的風(fēng)險都是可通過保險來轉(zhuǎn)移的。保險公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移，部分性地受到限定。

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