從目前的現(xiàn)狀看，是否有一種新的模式可以化解虛高的資產(chǎn)價格所隱含的泡沫風(fēng)險，從購買者的角度是否也可以不再擔驚受怕畢生積蓄購買的資產(chǎn)貶值受損?

房價總體構(gòu)成

從房地產(chǎn)開發(fā)成本上來看，主要的成本是土地成本(稅費)+建安成本占80%。如果在土地成本和稅費成本不變的情況下，把建安成本下降到20%，而開發(fā)商利潤下降為0，那么可以出讓40%的利潤給購房者，相當于現(xiàn)在市面上的房價打6折。

也許這很可笑，為什么開放商要做這個“雷鋒”?從商業(yè)社會的發(fā)展規(guī)律，先進商業(yè)模式淘汰落后模式是社會發(fā)展的必然現(xiàn)象。高效商業(yè)模式對落后模式的替代，后端服務(wù)型替代直接銷售型，都是商業(yè)的發(fā)展趨勢，只是有的行業(yè)起步容易，首先發(fā)展了起來，而一些傳統(tǒng)的，有政策限制的行業(yè)在社會進化到一定層度后，也會出現(xiàn)新的商業(yè)模式入侵者。

房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)模式?

現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商試圖把自己過渡到項目總工的位置，資金多利用外部財務(wù)資源，施工建安都外包給外部團隊。盡量加快項目的周轉(zhuǎn)速度，把房地產(chǎn)作為制造業(yè)去改造。通過對項目不同環(huán)節(jié)的拆分，獨立化，精細化管理，提升運營效率，但這并沒有從源頭解決當前的社會矛盾。解決社會矛盾需要跨越矛盾而不是轉(zhuǎn)移矛盾，要從根本上轉(zhuǎn)換當前的思維方式。

一、縮短開發(fā)周期

現(xiàn)在房地產(chǎn)項目從動工到開售最快也需要7個月，受到開發(fā)過程中各種因素影響，整個周期通常會在1年以上。房地產(chǎn)作為非標化項目，是否可以通過工廠集中生產(chǎn)零部件，然后在現(xiàn)場快速安裝降低水泥澆灌，避免搭設(shè)施工平臺等傳統(tǒng)樓宇興建過程中無法避免的“物理限制”?遠大集團之前6天蓋好15層酒店讓這個假設(shè)成為可能。房地產(chǎn)如果是制造業(yè)，那么標準化生產(chǎn)就是可行的。外觀和內(nèi)部裝飾的個性化并不影響樓宇結(jié)構(gòu)上的標準化生產(chǎn)和安裝。

如果房地產(chǎn)的開發(fā)周期可以從1年下降到幾個月，那么建筑施工成本占房價的成本比例可以大幅度下降。標準化生產(chǎn)的樓宇結(jié)構(gòu)，可以避免偷工減料，消除不同開發(fā)商質(zhì)量標準的差異。而且在樓宇節(jié)能化，智能化上可以提供全新的居住體驗，改變或者提升當前的住宅服務(wù)。

這樣建設(shè)的房屋在廣告宣傳上也許跟現(xiàn)在的手機廣告一樣，當前的智能手機在使用功能上幾乎沒有任何的差異，廣告只能宣傳“XX芯片，XX屏幕，XX電池”。差異化宣傳變成了用戶看不到的內(nèi)部零件。而房屋在結(jié)構(gòu)上也是標準化的產(chǎn)品，不同樓盤的差異更多的來自樓盤自身的位置，外部裝飾、內(nèi)部裝修、環(huán)境規(guī)劃等不同。通過工廠化生產(chǎn)樓宇的結(jié)構(gòu)再運輸?shù)綐潜P所處的位置，以拼裝的施工方式縮短傳統(tǒng)的施工時間，與傳統(tǒng)建筑相比，快速建筑節(jié)水80%，很多工序都是在工廠完成，是區(qū)別于傳統(tǒng)泥瓦匠施工模式的“干法造房”，大量節(jié)約施工用水。節(jié)能70%，集中工業(yè)化生產(chǎn)，綜合能耗低，建造過程節(jié)能、墻體高效保濕、門窗密閉節(jié)能、使用新能源及節(jié)能型產(chǎn)品。節(jié)時70%，工業(yè)化大幅度提高勞動生產(chǎn)率，與傳統(tǒng)建筑方式比，只需其1/3建設(shè)周期。節(jié)材20%，工廠規(guī)模化生產(chǎn)，優(yōu)化集成，最大限度減少材料損耗。節(jié)地20%，更小面積實現(xiàn)同等功能，提高土地利用率。綠色環(huán)保，工廠制造，大量減少現(xiàn)場作業(yè)，無粉塵、噪音、污水污染;提高工業(yè)設(shè)備環(huán)保技術(shù)水平;集中裝修，無二次裝修大量建筑垃圾污染;每百平米建設(shè)面積可減少約五噸建筑垃圾產(chǎn)生?？焖俳ㄖ某霈F(xiàn)改變了幾千年來人類興建建筑的模式，擠壓出大量的時間和利潤可供各方受惠。科技的發(fā)展，提高了生產(chǎn)力，改變了已有的商業(yè)模式。打破了現(xiàn)有的利益鏈條，然后從新產(chǎn)生新的利益版圖，適者生存的法則，適用于各種環(huán)境。

二、介入物業(yè)后端市場

互聯(lián)網(wǎng)模式與傳統(tǒng)商業(yè)模式的差異就是改變了利潤端的來源。從直接銷售產(chǎn)品盈利，延展到后期服務(wù)盈利。山東城鎮(zhèn)人均居民年消費結(jié)構(gòu)上看，占比最大的食品占32%。居民的日常消費中，是否存在更深入的社區(qū)化服務(wù)配套?住戶習(xí)慣深入挖掘的可能?在智能化家居+社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展中，可以在滿足現(xiàn)有生活方式的同時提供新的便利，讓不同的社區(qū)居民無論是多口之家還是獨居人士，都可以在社區(qū)平臺上基于居住生活圈，挖掘物業(yè)后端消費市場潛力。

物業(yè)服務(wù)一直是地產(chǎn)產(chǎn)品后續(xù)服務(wù)的配套，但現(xiàn)在已經(jīng)有很多地產(chǎn)商在布局物業(yè)后端消費市場。某地產(chǎn)物業(yè)在這個基礎(chǔ)上更深入一步，通過統(tǒng)一的APP，把物業(yè)服務(wù)與其他居民的日常消費行為結(jié)合在一個平臺。

用戶可以通過APP繳納物業(yè)費，以此打通了內(nèi)支付和培養(yǎng)使用習(xí)慣，在此基礎(chǔ)上增加便民服務(wù)或者周邊商業(yè)廣告，營造出一個基于周圍15分鐘生活圈的在線社區(qū)。從商業(yè)模式的可行性上，當前已經(jīng)有很多成熟的服務(wù)提供這方面的服務(wù)。從用戶使用頻率上，是否足以支撐一個獨立的APP，還是把配套服務(wù)搬到微信、大眾點評這種平臺型APP?問題通常是在發(fā)展中解決的，提前布局的行業(yè)參與者會在過程中調(diào)整不同利益方的平衡點。

APP繳物業(yè)費

當用戶成為某小區(qū)的業(yè)主之后，這種牢固的居住關(guān)系往往長達數(shù)十年。就算是出租率高的小區(qū)，住房租賃所產(chǎn)生的物業(yè)需求，也是沒有差異化的。另外，房地產(chǎn)本身就是良好的金融抵押物，開發(fā)商對自身物業(yè)的價值評定理應(yīng)比銀行更深入，在此基礎(chǔ)上，提供短期消費貸款服務(wù)也是非常自然的結(jié)果。中國的居住環(huán)境，居民密度都遠大于海外的居民社區(qū)，從中挖取的數(shù)據(jù)和服務(wù)的深入化都大有可為。隨著科技的發(fā)展逐步從IT領(lǐng)域向傳統(tǒng)行業(yè)滲透，傳統(tǒng)行業(yè)和新興行業(yè)的邊界越來越模糊。我之前在深圳某公園遛彎，一個傳統(tǒng)的乞討者除了傳統(tǒng)的補丁衣，拐棍，破碗之外，居然身上的設(shè)備還播放凄慘的背景音樂營造悲慘的氛圍，真是讓人大開眼界。“科技乞討者”是否會淘汰“傳統(tǒng)乞討者”這個無法預(yù)計，但是當乞討這種“傳統(tǒng)個體經(jīng)營者”都會利用科技手段營造悲慘的氛圍博取更大的同情。其他傳統(tǒng)行業(yè)利用科技進步對現(xiàn)有模式的革新也只是程度大小的問題了。

但從很多失敗的例子看，傳統(tǒng)行業(yè)因為無法轉(zhuǎn)移利潤獲取端是“反創(chuàng)新”的。電動車的創(chuàng)新TESLA來自汽車行業(yè)外，手機的創(chuàng)新iPhone來自電腦制造商，國內(nèi)的小米來自軟件制造商。正是因為沒有既得利益的包袱，才會在行業(yè)商業(yè)模式發(fā)生變化的時候，放棄已有的思維，出讓前端利潤換取后端利潤，讓依賴前端利潤的商業(yè)模式被創(chuàng)新者淘汰。

以上互聯(lián)網(wǎng)模式改造房地產(chǎn)行業(yè)只是以當前科技界的商業(yè)模式變遷對傳統(tǒng)行業(yè)的一種思辨。天馬行空的想像有多少最終成為現(xiàn)實并沒有任何統(tǒng)計學(xué)的依據(jù)，但我們生活的進步和社會的變遷并不是由墨守陳規(guī)的保守者去推動的。創(chuàng)新者的成功并不都來自于高瞻遠矚的預(yù)見，而是更容易接受創(chuàng)新失敗的坦然。當對失敗的恐懼遠大于追求創(chuàng)新的渴望，被外來者顛覆也只是時間的問題了。