房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心是對財務(wù)風(fēng)險進行控制，如何更好的防范財務(wù)風(fēng)險，將是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)管理問題。為更好的防范房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，必須深入分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式，從當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險防范的現(xiàn)狀進行研究，對風(fēng)險防范問題進行評估，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理職能，避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險危機的產(chǎn)生。

資金鏈困局

財務(wù)風(fēng)險主要是由財務(wù)管理過程中各種內(nèi)外環(huán)境因素引起的，此因素具有無法預(yù)料和難以控制等特點。財務(wù)風(fēng)險可以導(dǎo)致財務(wù)管理偏離預(yù)期的目標，從而導(dǎo)致一定的經(jīng)濟損失，同時對項目額外收益也有一定的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集性特點，因此相應(yīng)的經(jīng)營特點與其他行業(yè)存在不同。通過分析可以看出房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為，一是從償還債務(wù)風(fēng)險的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目過程中需要大量的資金，因此大部分企業(yè)在項目開發(fā)出去后都處于負債狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)自身所擁有的資金相對較少，所以企業(yè)項目開發(fā)資金大都是以借貸形式獲取。項目在開發(fā)過程中如果資金不能按照預(yù)期的規(guī)劃回收，企業(yè)會產(chǎn)生嚴重的財務(wù)風(fēng)險，無法償還負債。二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險問題，房地產(chǎn)企業(yè)再開發(fā)過程中往往是多個項目同步進行，此種情況在一些集團化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)明顯，企業(yè)通過再籌資的方式可以很好的實現(xiàn)項目滾動開發(fā)，通過對大型房地產(chǎn)集團公司的資金運轉(zhuǎn)進行分析，一些企業(yè)采取籌資連鎖擔(dān)保模式，因此資金在連鎖擔(dān)保的情況下運行，一旦某一個鏈條斷裂，會導(dǎo)致整個資金鏈出現(xiàn)嚴重問題，所以房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險由此產(chǎn)生，對企業(yè)會產(chǎn)生嚴重的財務(wù)資金問題，此種財務(wù)風(fēng)險會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來致命的打擊。

風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險的時候，只有不斷培養(yǎng)監(jiān)控和識別風(fēng)險的能力，才能應(yīng)對各種財務(wù)風(fēng)險的考驗。只有對各種財務(wù)風(fēng)險前兆掌握清楚，才能準確識別風(fēng)險，具備控制風(fēng)險、消除財務(wù)風(fēng)險的的能力。財務(wù)風(fēng)險監(jiān)控需要一些宏觀策略做指導(dǎo)，才能把各種風(fēng)險控制到最低限度，從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點看，如果出現(xiàn)流動資金減少的狀況，銀行貸款依然，應(yīng)收賬款相對減少等狀況的發(fā)生，說明企業(yè)的發(fā)展存在安全隱患，發(fā)展后勁相對不足，需要轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展方式才能解決企業(yè)財務(wù)資金問題，為企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。如果企業(yè)在發(fā)展過程中債務(wù)狀況加重，到期還款能力明顯下降，房地產(chǎn)企業(yè)在高債務(wù)下運轉(zhuǎn)，財務(wù)風(fēng)險會很快暴露出來。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理是導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的另一個原因，企業(yè)自身資本與總體資本的比例減少，已經(jīng)說明企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的形成，如果企業(yè)不采取相關(guān)的策略，財務(wù)危機會馬上暴露出來。

從微觀指標角度對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進行分析，可以幫助企業(yè)有效監(jiān)控風(fēng)險，企業(yè)收益指標在企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制中起到重要作用。如果企業(yè)在發(fā)展過程中收益下降，并且逐漸呈現(xiàn)虧損現(xiàn)象，充分說明企業(yè)離破產(chǎn)已經(jīng)不遠，雖然在初期可能會出現(xiàn)盈利的現(xiàn)象，但是偶發(fā)事件和非主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的凈資產(chǎn)會出現(xiàn)增加。因此企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營性盈利而項目經(jīng)常收益出現(xiàn)虧損的現(xiàn)象，此時企業(yè)的財務(wù)危機已經(jīng)形成。如果不采取積極有效的措施，財務(wù)風(fēng)險會產(chǎn)生。財務(wù)指標狀況對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生影響，主要是從現(xiàn)金比例和資產(chǎn)負債率兩個方面進行考慮，資產(chǎn)負債率主要是指1元資產(chǎn)中有多少資產(chǎn)是屬于債權(quán)人的，如果t通過計算出的比例較低，說明企業(yè)資金相對穩(wěn)定，如果此企業(yè)過大，說明企業(yè)負債問題較大，企業(yè)所隱藏的財務(wù)風(fēng)險亦較大?，F(xiàn)金比例主要是從企業(yè)所擁有的短期投資與貨幣資金所占流動負債的比例狀況，通過此方法可以看出企業(yè)即刻償還債務(wù)的能力。如果通過計算得出企業(yè)現(xiàn)金比例越高，說明企業(yè)短期內(nèi)財務(wù)風(fēng)險相對較少。

防范策略

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理策略需要從風(fēng)險回避角度出發(fā)，項目實施過程中如果風(fēng)險事故出現(xiàn)的可能性較大，或者不可避免的時候，必須主動出擊，減少風(fēng)險的發(fā)生，按照一定的方法和策略對出現(xiàn)的風(fēng)險進行控制，保證行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。如果風(fēng)險已經(jīng)存在，必須停止正在進行的各種經(jīng)營活動。但是此時風(fēng)險已經(jīng)存在，即使及時停止活動，也會造成一定的經(jīng)濟損失，因此方法控制具有一定的局限性，必須實時進行財務(wù)活動監(jiān)控，保證各種經(jīng)營活動符合社會經(jīng)濟發(fā)展的要求，符合市場發(fā)展和財務(wù)管理的要求，才能有效防范各種財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。風(fēng)險回避策略只有在財務(wù)風(fēng)險較高的情況下才能發(fā)揮作用，采取財務(wù)回避策略可以保證財務(wù)風(fēng)險的概率處于較低的狀態(tài)。

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要采取財務(wù)風(fēng)險防范策略，只要通過財務(wù)風(fēng)險防范策略把各種風(fēng)險控制在發(fā)生之前，才能從根本上避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，對企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展是非常有利的。風(fēng)險防范需要認真研究影響風(fēng)險的各種因素，對每一種因素采取一定的防范措施，才能從總體上避免風(fēng)險的發(fā)生。

財務(wù)風(fēng)險防范策略是企業(yè)風(fēng)險防范最積極最主動的方法。風(fēng)險隔離是房地產(chǎn)企業(yè)避免財務(wù)風(fēng)險的一個重要措施，通過分析把容易產(chǎn)生風(fēng)險的單位從房地產(chǎn)企業(yè)中隔離出來，避免房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣承受風(fēng)險，從根本上把房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制到最低限度。應(yīng)急計劃是避免風(fēng)險的重要方法，房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中應(yīng)該充分考慮各種風(fēng)險，制定風(fēng)險產(chǎn)生后的應(yīng)急計劃，把財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的損失降低到最低限度。應(yīng)急計劃主要從兩個方面展開工作，一方面是企業(yè)為避免潛在風(fēng)險而制定的應(yīng)急計劃措施，另一方面是企業(yè)發(fā)生風(fēng)險后，采取相應(yīng)的應(yīng)急計劃保證企業(yè)充分進行運轉(zhuǎn)。保險轉(zhuǎn)嫁也是房地產(chǎn)企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險應(yīng)該采取的一種策略。從保險轉(zhuǎn)嫁的特點看，實現(xiàn)保險轉(zhuǎn)嫁才能保證房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁，通過辦理房地產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)險達到降低財務(wù)風(fēng)險的目的。

有部分企業(yè)在進行項目開發(fā)管理過程中，缺乏必要的財務(wù)預(yù)算管理策略和意識，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項目在土地征用成本、經(jīng)濟效益、資金運作等方面存在一定的問題，企業(yè)運行過程中缺乏細致的財務(wù)預(yù)算，導(dǎo)致經(jīng)濟效益回報率下降。因此很多房地產(chǎn)開發(fā)商在資金運作上存在盲目性現(xiàn)象，沒有真正從財務(wù)管理的戰(zhàn)略高度去分析成本，只有簡單的對項目進行財務(wù)核算，沒有進行專門的成本控制管理，所以企業(yè)成本投入較大。而真正實現(xiàn)的經(jīng)濟效益較少，造成投入和產(chǎn)出不平衡。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在舉債隨意的現(xiàn)象，企業(yè)在發(fā)展過程中不斷的向單位借款或者通過信貸的手段向銀行貸款，沒有從根本上把企業(yè)資金從內(nèi)部挖掘出來，導(dǎo)致企業(yè)的成本負擔(dān)不斷加大，項目的投資風(fēng)險度也在成本增加過程中提升。

房地產(chǎn)企業(yè)的資本總數(shù)對項目發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，同時總資本中借人資本與自有資本的比例對項目開發(fā)同樣會產(chǎn)生影響，如果二者的比例處于不恰當(dāng)?shù)臓顟B(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就會形成。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要拿地，拿地過程中運用銀行貸款資本和自有資本對企業(yè)的影響是不一樣的，如果運用銀行貸款比例較低，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率增大，因此財務(wù)杠桿此時發(fā)揮的作用會增強，所以產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也會增強。

預(yù)警體系

房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目實施之前，需要認真調(diào)研市場，對市場狀況進行深入了解，可以從根本上防范市場風(fēng)險的產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)為保證市場調(diào)研工作順利開展，需要成立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，成立專門的組織機構(gòu)，經(jīng)常深入市場，對市場的各種狀況進行分析研究，對市場的波動和市場容量進行準確評估，把競爭對手和潛在競爭對手的狀況進行深入分析，主要是從優(yōu)劣兩個方面進行研究思考。只有認真研究市場要素，才能獲取市場的第一手重要資料，為后期財務(wù)風(fēng)險管理奠定基礎(chǔ)。對市場的研究既要看到現(xiàn)在，又要著眼未來，要從市場承受力和容量兩個方面考慮，準確定位投資目標。

在項目投資過程中，只有加強項目管理，才能有效控制財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的投資項目有行業(yè)的特點，主要是由房地產(chǎn)企業(yè)投資大、資金回收周期長、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況影響大等特點決定的，因此房地產(chǎn)項目在投資過程中容易受到經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、工程建設(shè)環(huán)境等因素影響。針對各種要素可能產(chǎn)生的風(fēng)險，需要建立配套的財務(wù)風(fēng)險防范策略和措施。通過科學(xué)的管理，可以實現(xiàn)對行業(yè)經(jīng)濟效益進行預(yù)期分析，對投資方案進行認真分析，保證方案的可行性，開發(fā)商投資過程中涉及的項目較多，因此可以采取投資組合理論分析方法，對項目投資進行組合分析，從根本上把項目投資財務(wù)風(fēng)險控制到最低狀態(tài)，保證投資的科學(xué)性和合理性，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

建立財務(wù)管理預(yù)警體系，可以把財務(wù)風(fēng)險控制到最合理的狀態(tài)。項目開發(fā)過程中需要建立短期財務(wù)預(yù)警措施，資金運轉(zhuǎn)過程中需要建立現(xiàn)金流量預(yù)算體系。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中對資金狀況進行財務(wù)報警，從而幫助投資者實時了解項目風(fēng)險狀況，可以及時采取措施避免不必要的財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生。為避免財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生，建立短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系是必要的。單獨依靠短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)還不夠，必要時還要建立財務(wù)風(fēng)險長期預(yù)警系統(tǒng)。通過二者的相互作用，可以把各種財務(wù)風(fēng)險問題控制到合理的狀態(tài)，保證資金投入的合理性，從而為房地產(chǎn)企業(yè)獲取更好的經(jīng)濟效益奠定了堅實的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中必須堅持以人為本的原則，財務(wù)風(fēng)險控制需要有一流的專業(yè)財務(wù)管理隊伍，因此企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)該重視對專業(yè)財務(wù)人員的學(xué)習(xí) ，保證財務(wù)人員不斷適應(yīng)市場新環(huán)境的要求。

（作者單位：南陽德美奧翔置業(yè)有限公司）