與消費總額的三倍增幅相伴隨的，是零售空間的相應(yīng)擴張——新的商場和新的購物中心遍布這個曾經(jīng)在當(dāng)?shù)匮亟值赇伜蛧鵂I商店購物的國度。

　　這一經(jīng)濟轉(zhuǎn)型催生了如大連萬達這樣的零售地產(chǎn)巨頭，讓王健林成為中國首富，按照福布斯最新估計，其凈資產(chǎn)為300億美元。然而，不少觀察家預(yù)計，這股熱潮可能也造成了嚴(yán)重的資源配置不當(dāng)，特別是考慮到近幾年零售銷售增長逐漸弱化的趨勢。

　　而今，房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行估計，中國正面臨一股即將到來的供應(yīng)大潮，未來三年進入中國市場的新商場空間預(yù)計將超過4,000萬平方米，其中很多項目所在的細(xì)分市場和地區(qū)都已經(jīng)飽和。

　　零售空間不足推動了開發(fā)商的迅速壯大

　　在最近一場消費熱潮中，中國新興的繁榮局面改變了零售業(yè)的面貌。如今已是中國最大零售開發(fā)商的萬達，2000年才建立第一座商城，2006年時也只在全國各地?fù)碛形辶徫镏行摹６?014年底，該公司已經(jīng)建立起第100個萬達廣場，今年還宣布了再建900多個的計劃。

　　在零售空間嚴(yán)重不足的推動下，房地產(chǎn)業(yè)快速增長，萬達也深受裨益。

　　就在最近的2008年，中國大陸的零售場所保有數(shù)量為549,000個，約為美國（110萬）的一半。但分?jǐn)偟矫癖婎^上，則為每百萬美國人3,620家店，而每百萬中國人只有416家店。中國的零售供應(yīng)對那些不生活在該國最大城市的人而言尤其匱乏。

　　隨著消費的擴張，中國的傳統(tǒng)商業(yè)街更加難以滿足中國消費者的需求，這為新的零售地產(chǎn)項目的開發(fā)創(chuàng)造了需求。

　　盡管中國成功地在短時間內(nèi)新建了大量購物中心，但這些商場中很大一部分都是草草建成的，它們的開發(fā)商此前也只有住宅項目建設(shè)方面的經(jīng)驗。

　　得益于中國的零售地產(chǎn)熱潮，大連萬達集團董事長王健林成為中國首富。

　　新華南MALL于2006年被原開發(fā)商出售。從這樣的項目可以看出開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，以及在這個例子中——中國不缺億萬富豪。

　　“第一代購物中心反映了中國開發(fā)商在規(guī)劃、租賃和運營方面普遍經(jīng)驗不足。”塔博曼亞洲（Taubman Asia）中國區(qū)董事總經(jīng)理張國華說，它是總部位于美國的房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）塔博曼中心（Taubman Centers）的子公司。“許多老一代商場都地段差，內(nèi)部通風(fēng)不良，而且還采用分層所有權(quán)。”

　　事實上，當(dāng)初開發(fā)新華南MALL項目的就是胡桂榮的公司，他在方便面行業(yè)發(fā)跡，成為億萬富豪。

　　而新華南MALL是一個極端的例子，中國零售業(yè)的快速增長，加之龐大的人口基數(shù)，使中國大陸的購物中心越造越大。

　　至少大30%——仲量聯(lián)行的調(diào)查現(xiàn)實，光是在上海，新商場的平均規(guī)模就較15年前翻了一番，從40,00045,000平方米增至現(xiàn)在的90,000平方米，比其他國家至少大30%。

　　像賣商品房一樣推銷商場

　　當(dāng)住宅開發(fā)商進入商場行業(yè)時，他們也帶來了住宅開發(fā)的營收模式，即面向公眾按套銷售商品房，快速換取現(xiàn)金流，再用來快速建設(shè)更多項目。

　　這種分層所有權(quán)制的商場開發(fā)模式雖然很快就能為開發(fā)商創(chuàng)造現(xiàn)金流，但也導(dǎo)致很多房產(chǎn)管理不善、維護不足和考慮不周。

　　“如果你把不同的商鋪賣給不同的個人投資者，他們就會傾向于把鋪子租給出價最高的人，”全球房地產(chǎn)服務(wù)提供商第一太平戴維斯公司（Savills）的市場研究部主管詹姆斯·麥克唐納（James Macdonald）解釋說，“商場的租戶組合，以及是走中端、低端還是高端路線的決策方面往往會很混亂，讓消費者摸不著頭腦。你不能在一家LV專賣店旁邊開個文具店——它在商場定位上發(fā)出了不當(dāng)?shù)男盘枴?rdquo;

　　除按鋪位出售外，這些新項目在啟動之前往往沒有對當(dāng)?shù)乜土骰蛸徫锬Ｊ竭M行充分研究。新項目的規(guī)劃通常不考慮附近即將面市的其他開發(fā)項目。

　　規(guī)劃的不足導(dǎo)致了局部供應(yīng)過剩、商場設(shè)計不合格或商場規(guī)模與當(dāng)?shù)叵M者數(shù)量不符的情況。許多這樣的商場還選在一些連必要交通基礎(chǔ)設(shè)施都還沒到位的新區(qū)域。

　　“在近幾年以及可預(yù)見的將來，零售商場供應(yīng)的激增并不完全是由需求驅(qū)動的，”亞洲房地產(chǎn)基金管理公司亞騰資產(chǎn)管理公司（ARA Asset Management）助理首席執(zhí)行長兼旗下ARA Private Funds的首席執(zhí)行長Ng Beng Tiong說，“再加上零售業(yè)剛剛起步，零售人才短缺，因此商場供過于求、設(shè)計和運營不當(dāng)、選址不佳、規(guī)模失當(dāng)以及不迎合當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮默F(xiàn)象在中國隨處可見。”

　　這種組織松散的零售開發(fā)方式導(dǎo)致很多商場項目業(yè)績不佳，因此，零售商和消費者都越來越向單一所有權(quán)的購物中心靠攏。

　　商場為政府而建，不為購物者而建

　　導(dǎo)致中國零售地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)的另一個因素是，在新購物中心破土動工之前，開發(fā)商先要滿足當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃機構(gòu)。其結(jié)果是，帶動近幾年商場開發(fā)迅速發(fā)展的是地方的財政收入目標(biāo)，而不是開發(fā)者規(guī)劃或消費者需求。

　　在中國房地產(chǎn)熱潮的早期，地方政府最初只出讓用于住宅開發(fā)的城市地塊。但市、區(qū)等政府很快就意識到，這種做法限制了持續(xù)稅收和就業(yè)帶來的好處。因此，各地政府轉(zhuǎn)而力推用于混合用途項目的大型地塊，其中通常結(jié)合了大型零售元素。

　　“理論上講，購物中心越大，地方政府可以從營業(yè)稅、購物中心銷售額以及租金收入中獲得的財政收入也就越高，所有這些都能課稅。”專業(yè)服務(wù)公司普華永道（PwC）城市化服務(wù)主管薩姆·克里斯平（Sam Crispin）說，“增加稅收收入是城市規(guī)劃機構(gòu)的目標(biāo)之一，所以有時他們似乎不會去管商業(yè)上可行與否，就會去規(guī)劃大型購物中心的建設(shè)。”

　　依靠深厚的政府關(guān)系，很多開發(fā)商得以蓬勃發(fā)展，往往開發(fā)用地一面市，政府就跑到開發(fā)商那里做規(guī)劃去了。然而，激進的政府規(guī)劃并不是總能轉(zhuǎn)化為消費需求，尤其是考慮到地方規(guī)劃機構(gòu)常常會要求建造大型商場。

　　鑒于中國目前在建商場空間相當(dāng)于已有購物中心存量空間的30%以上，在2020年前，要想在中國零售房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，開發(fā)商就得更多地與市場力量看齊，而不是與當(dāng)?shù)卣⒏用芮械年P(guān)系。