先是今年年初，中信和凱雷投資以20.8億美元接手麥當(dāng)勞在內(nèi)地和香港未來20年的業(yè)務(wù)。收購(gòu)尚未完成商務(wù)部審批，臺(tái)灣又傳來新消息。3月28日，麥當(dāng)勞擬以51億新臺(tái)幣（約1.69億美元）將臺(tái)灣業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給德昱股份。

據(jù)說，接連“甩賣”是因?yàn)榻鼉赡陿I(yè)績(jī)不佳。了解相關(guān)新聞時(shí)，小巴常會(huì)看到一種說法：麥當(dāng)勞是一家房地產(chǎn)企業(yè)。中信、凱雷收購(gòu)麥當(dāng)勞業(yè)務(wù)，看中的不是漢堡，而是地產(chǎn)。甚至有人說：麥當(dāng)勞是全球最大的房地產(chǎn)企業(yè)。他們的“理由”有三：

1、麥當(dāng)勞創(chuàng)始人雷·克羅克曾親口說：我們做的不是漢堡生意，而是房地產(chǎn)生意；

2、麥當(dāng)勞在全球100多個(gè)國(guó)家擁有30000多家分店，普遍位于黃金地段；

3、腦補(bǔ)出一種商業(yè)模式：漢堡薯?xiàng)l利潤(rùn)很低，只是用來“獲取流量”的；真正的生意是精準(zhǔn)選址，簽下地產(chǎn)，然后通過麥當(dāng)勞的品牌和服務(wù)價(jià)值帶動(dòng)周邊商圈，推動(dòng)地產(chǎn)升值而后獲利。

由于在國(guó)民心中，地產(chǎn)行業(yè)才是真正賺大錢的買賣，仿佛“所有企業(yè)最后都會(huì)進(jìn)軍房地產(chǎn)”，因此這一套說辭很能唬人。是時(shí)候由小巴來辟辟謠了。

首先，即使麥當(dāng)勞是房企，它也不是最大的。

按照營(yíng)收排名的2016年《財(cái)富》世界500強(qiáng)榜單上，綠地排名第311位，萬(wàn)科排第356位，麥當(dāng)勞排第420位。而根據(jù)2017年初公布的2016全年銷售數(shù)據(jù)，恒大超越了萬(wàn)科。幾家正兒八經(jīng)的房產(chǎn)企業(yè)還在你追我趕，頭把交椅肯定輪不到麥當(dāng)勞。

然后，咱們?cè)賮碚f說麥當(dāng)勞能不能算房企。

第一、創(chuàng)始人說了不一定算

若按照創(chuàng)始人的理念，很多企業(yè)不一定在干嘛呢。寶馬的真名是巴伐利亞發(fā)動(dòng)機(jī)制造廠(Bayerische Motoren Werke AG)，而且最初的產(chǎn)品是飛機(jī)引擎。直到創(chuàng)始人吉斯坦·奧托去世，寶馬都還沒進(jìn)軍汽車制造業(yè)。松下最初是做燈泡插座的，三星最初是把魚干果蔬出口到中國(guó)東北的，Twitter是播客公司Odeo失敗時(shí)的副產(chǎn)品，豆瓣最初是想做旅游景點(diǎn)推薦網(wǎng)站“驢蹤”……

距離麥當(dāng)勞創(chuàng)始人克羅克說出那句“房地產(chǎn)宣言”，已經(jīng)過去了半個(gè)世紀(jì)，怎么能還用當(dāng)時(shí)的話來評(píng)判今天的麥當(dāng)勞呢？

第二，全球三萬(wàn)多家麥當(dāng)勞分店，經(jīng)營(yíng)模式不同

其中不到20%是公司直營(yíng)（十年前還是40%，可見麥當(dāng)勞的變化有多大）。另外80%是授權(quán)經(jīng)營(yíng)，分為三類：

20000多家傳統(tǒng)特許經(jīng)營(yíng)商，主要位于美國(guó)、西歐等成熟市場(chǎng)，麥當(dāng)勞擁有很多店面土地和建筑所有權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)；

5000多家授權(quán)發(fā)展商，位于拉美、東南亞、東歐等地，這種模式下麥當(dāng)勞不做任何地產(chǎn)投資；

少量的附屬公司，例如日本麥當(dāng)勞株式會(huì)社（創(chuàng)始人是曾提攜孫正義的藤田田），擁有3000家連鎖店，總部不會(huì)插手太多業(yè)務(wù)。

不難理解，在社會(huì)動(dòng)蕩、法律法規(guī)不健全、地價(jià)波動(dòng)極大的地方，直接投資地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大，麥當(dāng)勞才不會(huì)輕易為之。那么，中國(guó)算哪種呢？

目前，麥當(dāng)勞在中國(guó)約有2400家店面，其中70%是直營(yíng)模式。這和中國(guó)特殊的市場(chǎng)環(huán)境以及麥當(dāng)勞謹(jǐn)慎的擴(kuò)張步伐有關(guān)——1990年第一家中國(guó)麥當(dāng)勞在深圳開張，直到2008年，麥當(dāng)勞才在中國(guó)開放特許經(jīng)營(yíng)。正是這樣的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，使得全球店面數(shù)量3倍于肯德基的麥當(dāng)勞，在華店面數(shù)量只有肯德基的一半，而且大城市餐廳較多，三四線城市偏少（當(dāng)然，隨著特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，局面可能改變）。

在直營(yíng)模式下，非但不能收房租，反而要交高額房租……有這樣的房地產(chǎn)企業(yè)嗎？

那么第三，麥當(dāng)勞究竟如何賺錢？

從最新年報(bào)來看，麥當(dāng)勞年?duì)I收的65%來自直營(yíng)店鋪銷售額。不過，直營(yíng)店收入雖高支出也高，公司毛利主要還是來自授權(quán)經(jīng)營(yíng)。2015年，麥當(dāng)勞直營(yíng)餐廳營(yíng)收165億美元，毛利25億；授權(quán)餐廳營(yíng)收89.3億美元，毛利72.8億。授權(quán)經(jīng)營(yíng)收入又來自哪里呢？實(shí)際分為三部分：初始加盟費(fèi)用、租金、特許權(quán)使用費(fèi)（按銷售額抽取）。2015年，三項(xiàng)收入分別為0.8億、58.6億、29.8億美元。

如此看來，店鋪?zhàn)饨饚淼氖杖氪_實(shí)不錯(cuò)。不過，因此就說麥當(dāng)勞是房地產(chǎn)企業(yè)也太牽強(qiáng)了吧？畢竟，公司年?duì)I業(yè)收入有254億美元，租金收入只占不到四分之一。

所以外媒普遍將麥當(dāng)勞歸入餐飲服務(wù)業(yè)，而非房地產(chǎn)。至于有些中文媒體有意無意地混淆加拿大房企麥當(dāng)勞（Macdonald Realty）和麥當(dāng)勞快餐（McDonald's），那就更是“總想搞個(gè)大新聞”了。