從2006年到2016年的十年間，中國恒大一直在規(guī)模化的道路上狂奔，直至坐上地產(chǎn)銷售頭把交椅。

2017年伊始，董事局主席許家印試圖為高速行駛的恒大降速，并將效益和利潤提升至戰(zhàn)略高位。這意味著，過去多年恒大的很多做法和路徑將發(fā)生重大改變。

此外，許家印在恒大年度工作會議上首次宣布，恒大已明確除地產(chǎn)之外的三大多元化產(chǎn)業(yè)，分別為文化旅游、金融和健康產(chǎn)業(yè)。

“到2020年，恒大房地產(chǎn)業(yè)銷售額將會達(dá)到7500億；地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游四大產(chǎn)業(yè)年銷售收入超一萬億，總資產(chǎn)超三萬億，年利潤超600億。”許家印稱。

縱觀恒大成立以來的20年發(fā)展路徑，在于利用高杠桿先將規(guī)模做到絕對大，并構(gòu)建多元化版圖，再追求效益和利潤，這有點類似于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的思路：先圈定用戶和市場，再尋求盈利。而這種“恒大模式”面臨的問題也顯而易見，高負(fù)債帶來的流動性風(fēng)險，營收巨大但利潤微薄的尷尬，以及主業(yè)與多元化的艱難平衡，都仍將是恒大未來幾年需要解決的問題。

規(guī)模之王的反思

恒大一直是地產(chǎn)行業(yè)的激進(jìn)擴(kuò)張者，從2006年到2016年，恒大主要的財務(wù)指標(biāo)都實現(xiàn)了驚人的150-220倍增長。銷售額由17億增長到3734億，增220倍；現(xiàn)金余額由20億增長到3043億，增152倍；總資產(chǎn)由78億增長到一萬億，預(yù)計也超過150倍。

這種激進(jìn)伴隨著中國房地產(chǎn)市場的增長讓恒大受益匪淺，2016年其以3733.7億元的合約銷售額成為新的地產(chǎn)之王。

但這種高速增長的弊端是，“大量增加項目、增加土地儲備，就沉淀了大量現(xiàn)金在項目上，帶來較高負(fù)債率。負(fù)債率高對企業(yè)來說就存在風(fēng)險，在快速發(fā)展中要保持穩(wěn)健經(jīng)營就要控制風(fēng)險。”許家印深深明白此中風(fēng)險。

截至2016年中期，恒大合約銷售收入為1418億元，新增借款規(guī)模3813億元，凈負(fù)債率達(dá)92.9%，資產(chǎn)負(fù)債率為81.8%。

許家印稱，恒大解決高負(fù)債的辦法是“現(xiàn)金為王”，保持充足的現(xiàn)金流。公告顯示，截至2016年年底，恒大賬上現(xiàn)金余額超過3000億。

并且，“土地儲備是不斷升值的，如果恒大的土儲按買入的價格賣出變現(xiàn)，凈負(fù)債率就是40%以下，如果按市場評估價變現(xiàn)，那么恒大凈負(fù)債率就是10%以下。”

即便如此，當(dāng)行業(yè)整體面臨天花板，恒大的高速增長也不可持續(xù)。恒大2017年銷售目標(biāo)為4500億，同比增長20%左右，遠(yuǎn)低于以往的增速。

許家印說，在當(dāng)前市場背景下，20％增速已是非常難得。如果按未來2-3年20％左右的增速計算，恒大地產(chǎn)2020年的銷售額將會達(dá)到7500億。

在此背景下，許家印首次提出，從今年開始，恒大要實施“規(guī)模+效益”的發(fā)展戰(zhàn)略。恒大地產(chǎn)將從規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、材料供應(yīng)、工程建設(shè)等各個環(huán)節(jié)節(jié)省成本，從提升物業(yè)管理服務(wù)以及降低三項費用等方面提升效益。

這其中最關(guān)鍵的是降低財務(wù)費用。許家印認(rèn)為，恒大的平均綜合融資成本還有進(jìn)一步下降的空間，“利率降一個點就能省幾十億的融資成本；此外要提高存款利息，恒大賬上有3000多億存款，利息增加1個點一年就能多30億的利潤。”

2016年上半年，扣除匯兌損失后，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤率僅為6.3%，在行業(yè)內(nèi)偏低。許家印表示，從今年開始，恒大核心業(yè)務(wù)利潤率每年將提升2%-3%，且連續(xù)保持兩到三年。到今年底要實現(xiàn)9％-10%的核心業(yè)務(wù)利潤率。

花旗銀行報告指出，恒大的實際融資成本從2013年的9.5%下降到2016年7.5％，預(yù)測2017年將進(jìn)一步下降到7%。并且，恒大將逐步降低永續(xù)債余額，永續(xù)債利息的費用化而非資本化，遞延了前幾年恒大的報表利潤，會有助于保持其未來的毛利率。預(yù)期2017-2018年能維持28%左右的毛利率水平和8%-10%的凈利潤率。

恒大多元化定型

降速、效益、多元化、回A，這將是恒大未來兩三年的關(guān)鍵詞。

值得關(guān)注的是，在經(jīng)過試錯和虧損之后，許家印為恒大的多元化轉(zhuǎn)型明確了方向。

許家印宣布，恒大的新四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)已經(jīng)確定，分別為地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游，這意味著恒大多元化布局完成。

8年前，恒大開始實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，在文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等多個領(lǐng)域進(jìn)行嘗試。在2016年，恒大剝離了快消和礦泉水業(yè)務(wù)，集中于地產(chǎn)和金融相關(guān)領(lǐng)域。

恒大多元化首先鎖定旅游產(chǎn)業(yè)，這也與地產(chǎn)主業(yè)密切相關(guān)。2011年，恒大便進(jìn)入旅游業(yè)，開始規(guī)劃海南?；◢u的填海工程。?；◢u規(guī)劃總投資達(dá)1600億，定位世界級、跨世紀(jì)級的文化旅游勝地；目前28種業(yè)態(tài)已全面動工，預(yù)計明年開業(yè)。

有接近恒大的人士稱，恒大未來有意分拆海花島單獨上市。

許家印透露，恒大旅游產(chǎn)品并非?；◢u一個，實際上主打產(chǎn)品是恒大童世界，這將是可以叫板迪士尼、環(huán)球影城的全室內(nèi)、全季節(jié)開放、世界最大規(guī)模的主題公園。

恒大健康也與地產(chǎn)相關(guān)，服務(wù)于老人，主打產(chǎn)品為恒大養(yǎng)生谷，將成為圍繞醫(yī)療、醫(yī)養(yǎng)、醫(yī)美、預(yù)防、保障、管理于一體的養(yǎng)生養(yǎng)老地，目前已經(jīng)開工3個。另有配套的國際醫(yī)院，為恒大養(yǎng)生谷奠定醫(yī)療資源基礎(chǔ)。

恒大金融則是“服務(wù)社會”。許家印表示，恒大金融絕不成為恒大的融資平臺。目前恒大已參股、控股了銀行、保險、互聯(lián)網(wǎng)金融。2017年金融集團(tuán)的目標(biāo)是要實現(xiàn)參股、控股銀行、保險、證券、信托、公募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等金融全牌照。

許家印特別強調(diào)，要把金融集團(tuán)的風(fēng)險控制放在第一位。恒大人壽的萬能險占比過高，未來將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把風(fēng)險保障型和長期儲蓄型原保費占比提上去，現(xiàn)在恒大內(nèi)部要求恒大人壽原保費收入不低于50%，力爭實現(xiàn)60%，高于保監(jiān)會要求保險公司原保費占比不得低于30%的比例。許家印指出，恒大的服務(wù)業(yè)是圍繞著中國13億人口、全世界1/4人口的龐大需求開展。多元化路徑明確后，恒大已由原來單一的“房地產(chǎn)業(yè)”發(fā)展成為“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”，這與萬科的城市配套服務(wù)商以及保利地產(chǎn)的地產(chǎn)＋相關(guān)多元化有類似之處。

萬科高級副總裁譚華杰認(rèn)為，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同，房企的多元化創(chuàng)新業(yè)務(wù)普遍面臨從“0”到“1”的開拓，需要的不再是“執(zhí)行力”文化，而更多是試錯，但企業(yè)發(fā)展和試錯風(fēng)險之間存在著天然的矛盾，難以兩全。

中信建投研報也指出，相較前幾年大量房企涉足各類跨界領(lǐng)域，今年以來龍頭企業(yè)轉(zhuǎn)型更為審慎。房企轉(zhuǎn)型之路并非一蹴而就，可能需要長時間的試錯和調(diào)整，只有充裕的資金實力才能為多元化拓展創(chuàng)造更多空間。