最近,有媒體報道,深圳關(guān)于“高校應(yīng)屆畢業(yè)生將無限制入戶深圳”的人才引進政策,被猜想為對“限購”的變相松動。在筆者看來,持這種說法者,既不懂深圳房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之痛,又不明深圳房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型之路。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,3月份深圳商品房成交3430套,環(huán)比上漲77%,創(chuàng)下9個月來最高紀錄;成交均價17429元/平方米,環(huán)比上漲3.58%,同比下跌10.27%,呈現(xiàn)量漲價跌之勢。另一方面,截至目前為止,深圳已經(jīng)連續(xù)4個月居住用地零成交。
值得注意的是,深圳之外還出現(xiàn)了全國范圍的放量,申萬跟蹤的21大城市3月份銷售面積合計為1337萬平米,較2月環(huán)比上升56%,較去年同期增長53%。一線城市(北上廣深杭)和二三線城市環(huán)比增長分別達到47%和60%。龍頭公司萬科、保利、招商、金地在3月銷量合計達到245億元, 較2月環(huán)比上升81.5%。這四大龍頭深圳占三,使深圳商品房成交上漲77%,不僅高于21大城市的水平,而且高于一線城市水平。一些銷售較好的城市如深圳、蘇州、無錫,出現(xiàn)土地零成交現(xiàn)象,可見開發(fā)商拿地態(tài)度更趨謹慎。
在成交價格方面,深圳一季度所推出的5塊用地(包括2塊商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地、2塊工業(yè)性用地、1塊道路+地下社會停車場庫+地下商業(yè)用地)中,除一塊中止出讓,其他地塊全部底價成交。另外兩塊在1月同時中止的地塊在再次掛牌時各自調(diào)低了起始價格,最終才以底價成交。
與全國比較,3月土地累計成交面積為2.3億平米,成交金額為2223億元,同比萎縮35%和50%,其中全國住宅土地市場交易面積累計同比萎縮46%,交易金額萎縮56%,平均溢價率仍維持在較低水平的4.18%,好過深圳的零溢價。而且,據(jù)中國指數(shù)研究院對土地市場的分析報告指出,零溢價率拿地已成為深圳住宅用地市場的普遍現(xiàn)象——“2011年深圳推出的住宅用地全部以底價成交”??梢哉f,零溢價率拿地,使深圳更能經(jīng)受此輪房地產(chǎn)調(diào)整的轉(zhuǎn)型之痛。
拿萬科來說,在王石時代,萬科是以打造純住宅為主,而在郁亮接手后,公司發(fā)展的方向轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)方面,這兩種不同的發(fā)展策略,對于這些習慣了住宅開發(fā)的中高層管理人員來說,理念不合是最大的矛盾。于是出現(xiàn)萬科“離職門”現(xiàn)象。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為,從萬科多起中高層離職來看,這是很明顯的“轉(zhuǎn)型之痛”。
一般認為,萬科選擇往商業(yè)地產(chǎn)方面轉(zhuǎn)型,其實是為了應(yīng)對宏觀調(diào)控,對沖住宅銷售的下滑。郁亮則指出,萬科的商業(yè)地產(chǎn)是社區(qū)商業(yè),是為了住宅而商業(yè),并非因為宏觀調(diào)控,也非因為商業(yè)住宅的增長潛力,萬科跟其他開發(fā)商在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)上是完全不同的取向。從郁亮的“萬科商業(yè)地產(chǎn)”版圖看,未來5年,萬科的商業(yè)地產(chǎn)占比將從5%提至20%,并提出了明確的三大商業(yè)品牌:“萬科廣場”將打造成購物中心、“萬科大廈”將定位于寫字樓、“萬科紅”主要為社區(qū)商業(yè)。萬科的商業(yè)轉(zhuǎn)型能否成功,尚有待時間來檢驗。但是,萬科轉(zhuǎn)型與“武鋼養(yǎng)豬”不同,走的是主營清晰、產(chǎn)業(yè)升級、人才適應(yīng)的轉(zhuǎn)型之路。
深圳的經(jīng)濟可以說是最不依賴房地產(chǎn)的,深圳的房地產(chǎn)收入占總財政稅收比例不大,深圳本身自住型購房人群較多,高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)起步較早。因此,深圳與全國其他地區(qū)在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型上取向不同,是以人才為中心的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。深圳“2012年人才引進政策新聞發(fā)布會”透露,高校應(yīng)屆畢業(yè)生將無限制入戶深圳,農(nóng)業(yè)戶籍人員引進的限制被取消,單位申辦和個人申辦條件等同。這一變革 ,被業(yè)內(nèi)人士猜想為對限購的變相松動。實際上是誤讀了深圳以人才為中心的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。