4月15日,國(guó)務(wù)院閃電般地打出4記嚴(yán)厲遏制高房?jī)r(jià)的重拳。其中,尤為引人關(guān)注的是,實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策:對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款比率不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
其實(shí),在通過(guò)“調(diào)控”手段不能遏制高房?jī)r(jià)的情況下,“整治”手段必然要出臺(tái)。接下來(lái),就看“整治”具體操作和最終效果。
韓國(guó)經(jīng)驗(yàn)在前
2005年,韓國(guó)大城市房?jī)r(jià)年上漲幅度達(dá)7%~8%,部分城市最高的年漲幅達(dá)到28.9%。當(dāng)時(shí),以盧武鉉領(lǐng)銜的韓國(guó)政府提出了“整治”,而不是簡(jiǎn)單“調(diào)控”,其重點(diǎn)是首先打擊投機(jī)。以稅收政策而言,2006年,對(duì)出售第二套房產(chǎn)以上的賣(mài)主征收30%的資本收益稅(相當(dāng)于對(duì)交易增值部分征收所得稅),而從2007年起將該稅再次上調(diào)至50%,而對(duì)擁有第三套住房的賣(mài)主將征收的資本收益稅更是提高到60%。經(jīng)過(guò)盧武鉉的“斗爭(zhēng)”,韓國(guó)房?jī)r(jià)終于回歸了理性。
因此,遏止中國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)飛漲的關(guān)鍵,不在技術(shù)性調(diào)控,而是先要明確投資和投機(jī)的概念。尤其是應(yīng)該借鑒韓國(guó)經(jīng)驗(yàn),先要通過(guò)打擊各類 房地產(chǎn) 投機(jī)行為以整頓市場(chǎng)。
系統(tǒng)制導(dǎo)
我們需要問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題:1、我們的住宅到底要賣(mài)給誰(shuí)?2、究竟是居住需求重要,還是資產(chǎn)性需求更為重要?
住宅本質(zhì)的用途是居住而不是投機(jī)和投資。要“遏制投機(jī)、抑制投資”,把投機(jī)和投資功能抑制在最小的范圍之內(nèi),住宅要首先賣(mài)給本地區(qū)的老百姓,不能在本地有效需求不足的情況下,靠外來(lái)投機(jī)來(lái)支撐本地房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的所謂“繁榮”。
從國(guó)際的角度看,我國(guó)房地產(chǎn)是利率的“盆地”和稅收的“盆地”,再加上責(zé)任主體缺失,地方政府的過(guò)分“呵護(hù)”,可以說(shuō)過(guò)去我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于放縱和縱容,導(dǎo)致了我國(guó)住宅居住功能?chē)?yán)重異化和扭曲。
現(xiàn)階段,如何將住宅的價(jià)值回到其應(yīng)有的本質(zhì)上來(lái)?
“精確制導(dǎo)、重點(diǎn)制導(dǎo)”是一個(gè)系統(tǒng)的戰(zhàn)略性導(dǎo)向:
提高住房投機(jī)、保有成本。開(kāi)征物業(yè)稅、所得稅,可以對(duì)外資房率先實(shí)行20%以上的交易所得稅、物業(yè)稅等,建立“混合型”外銷房,在一個(gè)小區(qū)內(nèi)內(nèi)外資買(mǎi)房差別政策,當(dāng)然內(nèi)資房也要征稅;提高營(yíng)業(yè)稅持有年限(8~10年)和稅率(10%或更高)增加住房持有成本。
提高高檔住房的投機(jī)成本。提高別墅等高檔房的契稅及首付,適時(shí)提高房貸利率,杜絕三套以上住宅的房貸直至不準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)三套以上住宅;嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂,防止國(guó)內(nèi)外“熱錢(qián)”(包括黑錢(qián)、洗錢(qián))。
征收房地產(chǎn)業(yè)暴利稅或限制價(jià)格。全國(guó)現(xiàn)在大約有數(shù)萬(wàn)公頃的已批未建的閑置土地(上海有4000萬(wàn)),估計(jì)可供全國(guó)大約4~5年的開(kāi)發(fā),按理應(yīng)該無(wú)償收回;另外可以考慮征收房地產(chǎn)暴利稅或出限價(jià)政策(《價(jià)格法》惟一不適用的就是房?jī)r(jià))。
*作者系上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師