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  2013年10月04日    顧海波 經(jīng)理人      
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4月15日,國(guó)務(wù)院閃電般地打出4記嚴(yán)厲遏制高房?jī)r(jià)的重拳。其中,尤為引人關(guān)注的是,實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策:對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款比率不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

    其實(shí),在通過(guò)“調(diào)控”手段不能遏制高房?jī)r(jià)的情況下,“整治”手段必然要出臺(tái)。接下來(lái),就看“整治”具體操作和最終效果。

    韓國(guó)經(jīng)驗(yàn)在前

    2005年,韓國(guó)大城市房?jī)r(jià)年上漲幅度達(dá)7%~8%,部分城市最高的年漲幅達(dá)到28.9%。當(dāng)時(shí),以盧武鉉領(lǐng)銜的韓國(guó)政府提出了“整治”,而不是簡(jiǎn)單“調(diào)控”,其重點(diǎn)是首先打擊投機(jī)。以稅收政策而言,2006年,對(duì)出售第二套房產(chǎn)以上的賣(mài)主征收30%的資本收益稅(相當(dāng)于對(duì)交易增值部分征收所得稅),而從2007年起將該稅再次上調(diào)至50%,而對(duì)擁有第三套住房的賣(mài)主將征收的資本收益稅更是提高到60%。經(jīng)過(guò)盧武鉉的“斗爭(zhēng)”,韓國(guó)房?jī)r(jià)終于回歸了理性。

    因此,遏止中國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)飛漲的關(guān)鍵,不在技術(shù)性調(diào)控,而是先要明確投資和投機(jī)的概念。尤其是應(yīng)該借鑒韓國(guó)經(jīng)驗(yàn),先要通過(guò)打擊各類 房地產(chǎn) 投機(jī)行為以整頓市場(chǎng)。

    系統(tǒng)制導(dǎo)

    我們需要問(wèn)兩個(gè)問(wèn)題:1、我們的住宅到底要賣(mài)給誰(shuí)?2、究竟是居住需求重要,還是資產(chǎn)性需求更為重要?

    住宅本質(zhì)的用途是居住而不是投機(jī)和投資。要“遏制投機(jī)、抑制投資”,把投機(jī)和投資功能抑制在最小的范圍之內(nèi),住宅要首先賣(mài)給本地區(qū)的老百姓,不能在本地有效需求不足的情況下,靠外來(lái)投機(jī)來(lái)支撐本地房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的所謂“繁榮”。

    從國(guó)際的角度看,我國(guó)房地產(chǎn)是利率的“盆地”和稅收的“盆地”,再加上責(zé)任主體缺失,地方政府的過(guò)分“呵護(hù)”,可以說(shuō)過(guò)去我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于放縱和縱容,導(dǎo)致了我國(guó)住宅居住功能?chē)?yán)重異化和扭曲。

    現(xiàn)階段,如何將住宅的價(jià)值回到其應(yīng)有的本質(zhì)上來(lái)?

    “精確制導(dǎo)、重點(diǎn)制導(dǎo)”是一個(gè)系統(tǒng)的戰(zhàn)略性導(dǎo)向:

    提高住房投機(jī)、保有成本。開(kāi)征物業(yè)稅、所得稅,可以對(duì)外資房率先實(shí)行20%以上的交易所得稅、物業(yè)稅等,建立“混合型”外銷房,在一個(gè)小區(qū)內(nèi)內(nèi)外資買(mǎi)房差別政策,當(dāng)然內(nèi)資房也要征稅;提高營(yíng)業(yè)稅持有年限(8~10年)和稅率(10%或更高)增加住房持有成本。

    提高高檔住房的投機(jī)成本。提高別墅等高檔房的契稅及首付,適時(shí)提高房貸利率,杜絕三套以上住宅的房貸直至不準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)三套以上住宅;嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂,防止國(guó)內(nèi)外“熱錢(qián)”(包括黑錢(qián)、洗錢(qián))。

    征收房地產(chǎn)業(yè)暴利稅或限制價(jià)格。全國(guó)現(xiàn)在大約有數(shù)萬(wàn)公頃的已批未建的閑置土地(上海有4000萬(wàn)),估計(jì)可供全國(guó)大約4~5年的開(kāi)發(fā),按理應(yīng)該無(wú)償收回;另外可以考慮征收房地產(chǎn)暴利稅或出限價(jià)政策(《價(jià)格法》惟一不適用的就是房?jī)r(jià))。

    *作者系上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師

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隨機(jī)讀管理故事:《選擇》
你開(kāi)著一輛車(chē)。
在一個(gè)暴風(fēng)雨的晚上。
你經(jīng)過(guò)一個(gè)車(chē)站。
有三個(gè)人正在焦急的等公共汽車(chē)。
一個(gè)是快要臨死的老人,他需要馬上去醫(yī)院
一個(gè)是醫(yī)生,他曾救過(guò)你的命,你做夢(mèng)都想報(bào)答他。
還有一個(gè)女人/男人,她/他是你做夢(mèng)都想嫁/娶的人,也許錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有了。
但你的車(chē)只能再坐下一個(gè)人,你會(huì)如何選擇?
我不知道這是不是一個(gè)對(duì)你性格的測(cè)試,因?yàn)槊恳粋€(gè)回答都有他自己的原因。
老人快要死了,你首先應(yīng)該先救他。
你也想讓那個(gè)醫(yī)生上車(chē),因?yàn)樗冗^(guò)你,這是個(gè)好機(jī)會(huì)報(bào)答他。
還有就是你的夢(mèng)中情人。錯(cuò)過(guò)了這個(gè)機(jī)會(huì)。你可能永遠(yuǎn)不能遇到一個(gè)讓你這么心動(dòng)的人了。
在200個(gè)應(yīng)征者中,只有一個(gè)人被雇傭了,他并沒(méi)有解釋他的理由,他只是說(shuō)了以下的話:'給醫(yī)生車(chē)鑰匙,讓他帶著老人去醫(yī)院,而我則留下來(lái)陪我的夢(mèng)中情人一起等公車(chē)!'
小哲理:
是否是因?yàn)槲覀儚奈聪脒^(guò)要放棄我們手中已經(jīng)擁有的優(yōu)勢(shì)(車(chē)鑰匙)?
有時(shí),如果我們能放棄一些我們的固執(zhí),狹隘,和一些優(yōu)勢(shì)的話,我們可能會(huì)得到更多。
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