未來資本實力的競爭以及融資能力的競爭將會在很大程度上決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存能力和盈利能力。實際上,自從2009年以來,融資問題顯得越來越重要,而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資模式也在發(fā)生著變化。日前,由四川大鑫投資發(fā)布的《地產(chǎn)·金融投資白皮書》認(rèn)為,現(xiàn)階段,房地產(chǎn)融資將出現(xiàn)兩個特點,而這兩個特點導(dǎo)致民間融資走向基金化運作以及使得結(jié)構(gòu)融資興起。

        作為房地產(chǎn)融資最傳統(tǒng)的方式,開發(fā)貸款的優(yōu)勢正在逐漸削弱。而中國金融市場處在變革階段,具體地表現(xiàn)為融資方式變動較大,各類融資方式?jīng)]有形成成熟、穩(wěn)定的模式;各類創(chuàng)新較多,監(jiān)管沒有既定的體系,導(dǎo)致市場創(chuàng)新外部性和風(fēng)險性較大,監(jiān)管政策頻出。

        該白皮書認(rèn)為,在這個大背景下,房地產(chǎn)投融資市場的格局也會出現(xiàn)一些不同于成熟市場的特征。但隨著市場化改革的推進(jìn),房地產(chǎn)投融資市場走向模式化、穩(wěn)定化的趨勢不會改變?，F(xiàn)階段,房地產(chǎn)融資將出現(xiàn)投資人的專業(yè)化和融資的直接化的特點。該白皮書判斷,前者會將民間融資走向基金化運作,后者會使得結(jié)構(gòu)融資興起。

        對于融資基金化,從房地產(chǎn)的創(chuàng)新融資方式來看,實際上都是集合資金。從集合資金的組織形式來看,其發(fā)展的終極階段應(yīng)該是投資基金,包括私募投資基金和公募投資基金。這有如下原因:從財產(chǎn)性質(zhì)上看,只有以信托關(guān)系的組織形式,才能完全解決集合資金與管理人和投資人自由資產(chǎn)的隔離問題。集合資金的募集方式成敗的關(guān)鍵在于能否做到財產(chǎn)的獨立,如果財產(chǎn)不獨立,資產(chǎn)的穩(wěn)定性得不到保障,極有可能發(fā)生法律糾紛。而基金財產(chǎn)的獨立性有助于解決這個問題。從資金管理上看,只有引入了專業(yè)、專職管理人的管理體制,才有可能提高投融資效率,擴大集合資金的規(guī)模。目前的產(chǎn)權(quán)式融資也好,民間借貸也罷,其融資具有短期性,投資人撤資的可能性較大,這將使開發(fā)商的融資成本上升,引入了專業(yè)的基金管理人的融資,資金將比目前更為穩(wěn)定。從融資方式上看,只有突破了傳統(tǒng)的借貸關(guān)系,進(jìn)行物權(quán)、股權(quán)為投融資關(guān)系的融資,才有可能讓資金提供方或其管理人獲得更多的經(jīng)營權(quán)利,改變目前投資風(fēng)險、投資收益基本上由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的現(xiàn)狀,有助于風(fēng)險的分散。

        當(dāng)然,這是一個循序漸進(jìn)的過程。從基金管理人的角度看,其第一步應(yīng)該是引入專業(yè)的管理人,這些管理人憑借其對房地產(chǎn)市場熟悉,能夠捕捉到較好的投資機會,憑借其金融資源的雄厚,能夠在房地產(chǎn)項目運行過程中有較多的話語權(quán)。第二步應(yīng)該是管理人的自主化經(jīng)營,被市場認(rèn)可的房地產(chǎn)基金公司能迅速被市場認(rèn)可,從而承擔(dān)起更多責(zé)任。其將會脫離傳統(tǒng)的資金管理人定位,而集房地產(chǎn)項目的資金募集者、項目操盤者、進(jìn)度管理者為一身,憑借其資源整合能力,在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮更大的作用。

        當(dāng)然,從另一角度看,截至目前,房地產(chǎn)融資的主要方式還是公司融資,融資款項回收更多的依靠的是融資主體(項目公司)及其母公司和實際控制人的信用,這給資金提供方更多的項目外風(fēng)險,如實際控制人的個人債務(wù)、母公司的其他項目的安全性都可能對房地產(chǎn)項目融資構(gòu)成較大影響,甚至出現(xiàn)項目融資還款完全與項目質(zhì)量無關(guān)的情況,這一方面增加了資金提供方的風(fēng)險,另外一方面也使得房地產(chǎn)融資成本上升。

        白皮書認(rèn)為,其出路在于摒棄傳統(tǒng)融資的模式,通過SPV結(jié)構(gòu)化安排,使項目公司與母公司及實際控制人之間做完全的隔離,使得投資風(fēng)險與項目本身的運營風(fēng)險一致,減輕融資成本,提高融資效率及整個房地產(chǎn)項目的效率。除去傳統(tǒng)意義上的資產(chǎn)證券化,尤其是按揭貸款證券化(MBS實際上是讓物業(yè)按揭貸款的提供商獲得融資,從而使得貸款提供商能擴大按揭貸款的提供能力,從而變相擴大房地產(chǎn)開發(fā)的融資)外,還有夾層融資和房地產(chǎn)信托模式。