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  2015年12月24日    商業(yè)評(píng)論網(wǎng)      
推薦學(xué)習(xí): 百戰(zhàn)歸來(lái),再看房地產(chǎn) ;世界頂尖名校紐約大學(xué)地產(chǎn)學(xué)院、風(fēng)馬牛地產(chǎn)學(xué)院重磅推出。 項(xiàng)目專注于中國(guó)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式創(chuàng)新和細(xì)分領(lǐng)域前沿實(shí)戰(zhàn),匯聚中美兩國(guó)最強(qiáng)師資,融入中國(guó)地產(chǎn)頂級(jí)圈層。 馮侖先生擔(dān)任班級(jí)導(dǎo)師,王石、潘石屹、Sam Chandan等超過(guò)30位中美兩國(guó)最具代表性的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、踐行者和經(jīng)濟(jì)學(xué)者聯(lián)袂授課。《未來(lái)之路——中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者國(guó)際課程》>>
自2012年4月成立以來(lái),青客專業(yè)從事白領(lǐng)公寓租賃和物業(yè)管理,在公司業(yè)務(wù)流程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都充分體現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)思維,普遍運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)業(yè)務(wù)流、信息流、資金流進(jìn)行全面有效管控。青客的客戶交流界面基本實(shí)現(xiàn)了移動(dòng)端為主、PC端為輔,通過(guò)不斷改善和提升客戶體驗(yàn),滿足都市年輕人對(duì)高品質(zhì)居住和時(shí)尚生活的需求。青客現(xiàn)有員工800余人,分布在上海,主要有徐匯、長(zhǎng)寧、靜安、嘉定、閔行、浦東、寶山、松江、青浦等1,000多個(gè)小區(qū)。青客除上海公司之外,還設(shè)有蘇州分公司等近50個(gè)服務(wù)中心,管轄近25,000余間客房。公司業(yè)務(wù)已基本實(shí)現(xiàn)對(duì)上海地區(qū)的全覆蓋。
  青客的商業(yè)模式:房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化精裝修+租后生活服務(wù)
  青客的商業(yè)模式很簡(jiǎn)單,從市場(chǎng)上采購(gòu)房源,與房東簽下長(zhǎng)期的房屋托管合約,進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修,配置品牌家具家電,然后在合約期內(nèi)按間多次出租給青年白領(lǐng)。青客的收入主要來(lái)自三塊:第一塊是從毛坯房到裝修房的溢價(jià),毛坯房的出租相對(duì)困難,青客經(jīng)過(guò)裝修,配置品牌家具家電,從而產(chǎn)生溢價(jià)空間。第二塊是零售和批發(fā)的差價(jià),簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是向房東租下一整套房子,然后再一間間租給租客,這其中產(chǎn)生的差價(jià)。而第三也是品牌公寓比起傳統(tǒng)租房產(chǎn)品的不同之處——服務(wù),未來(lái)也是非常重要且有想象力的贏利來(lái)源。
  青客的商業(yè)模式解決了幾方的痛點(diǎn):
  ●  房東:坐收租金 無(wú)需打理 省心省力
  ●  租客:輕松找房 優(yōu)質(zhì)舍友 管家服務(wù)
  ●  政府:治理群租 人才引進(jìn) 正規(guī)市場(chǎng)
  在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)中,青客又是如何突破管理難點(diǎn),破譯出成功之道的呢?
  制度的松綁造就了行業(yè)的興起
  青客堅(jiān)持做一兩千元房租的主力市場(chǎng),要提高性價(jià)比,就必須把成本降低,住建部的相關(guān)法律規(guī)定起居室可以住人,所以青客的“X+1”模式是可行的。但住幾人合法?多大面積合法?什么是合法的群租?法律是模糊的。“2012年青客成立,我們就像探路先鋒一樣摸著石頭過(guò)河。” 青客天使合伙人屈成才說(shuō)。
  2014年上海市對(duì)群租做出了明確界定。2015年1月上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)社會(huì)各類機(jī)構(gòu)代 理經(jīng)租社會(huì)閑置存量住房試行意見(jiàn)的通知》,鼓勵(lì)代 理經(jīng)租,并明確“單套住房?jī)?nèi)使用面積12平方米以上的客廳(起居室),可以作為一間房間單獨(dú)出租使用,但餐廳、過(guò)廳除外。”
金融+租房模式打通資金通道
  公寓行業(yè)做一兩套、幾十套很容易賺錢,但是要上規(guī)模,做幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)套,就需要投入大量資金。“你要向房東支付租金,要裝修,要購(gòu)置家具家電,平均一間房的成本價(jià)格在1.5萬(wàn)元~2萬(wàn)元,而租客的錢是慢慢付給你的。況且,轉(zhuǎn)租的差價(jià)并不是很高,投資回報(bào)時(shí)間比較長(zhǎng)。為了解決資金通道,青客針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)推出租房分期信貸產(chǎn)品。”屈成才介紹說(shuō)。目前青客已經(jīng)和中國(guó)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、人人分期等金融機(jī)構(gòu)合作。除了金融+的模式創(chuàng)新外,青客還引入了風(fēng)投,2015年順利完成B輪融資,引進(jìn)賽富領(lǐng)投1.8億元。
  對(duì)外管理:強(qiáng)IT重塑效率
  青客的包租模式看上去很簡(jiǎn)單,一手收房,一手出租,賺取差價(jià),正如民間存在多年的二房東一樣。“管理十幾間房子不難,但當(dāng)你管理成千上萬(wàn)間房子就會(huì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題了,這么多租客誰(shuí)交了房租、水電?誰(shuí)沒(méi)交?交了多久?今天誰(shuí)搬走了?明天誰(shuí)住進(jìn)來(lái)了?青客的目標(biāo)是100萬(wàn)間房,如果沒(méi)有一套IT系統(tǒng)對(duì)這些情況進(jìn)行管理,公司的規(guī)模不可能做大,效率不可能提高,互聯(lián)網(wǎng)+不可能實(shí)現(xiàn)。”屈成才介紹道。青客在天使輪拿到了1,500萬(wàn)元融資,創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)毫不猶豫地把其中的1,000萬(wàn)元砸到了IT上,目的是利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)業(yè)務(wù)流、信息流、資金流進(jìn)行全面有效管控。截止目前,青客800多名員工中有100多位IT工程師,開(kāi)發(fā)了房屋采購(gòu)、裝修、銷售、房屋狀態(tài)管理等30多個(gè)系統(tǒng),還有ATM機(jī)、機(jī)器人自助測(cè)繪等多種智能設(shè)備。
  對(duì)內(nèi)管理:好人文化樹(shù)新風(fēng),過(guò)程管理重績(jī)效
  青客目前有800多名員工,其中500多名是業(yè)務(wù)層面的一線員工,分布在全上海市的44個(gè)服務(wù)中心。一個(gè)服務(wù)中心通常能夠覆蓋周邊兩三公里的區(qū)域,500間房源,由一名服務(wù)中心經(jīng)理、兩三位采購(gòu)房源的采房員,以及七八位銷售房間的房管員組成。天高皇帝遠(yuǎn),員工整天游手好閑,不思進(jìn)取怎么辦?青客通過(guò)樹(shù)立好人文化,重視過(guò)程管理,解決了這一問(wèn)題。
 
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隨機(jī)讀管理故事:《管理的弊端》
女孩買了條褲子,一試太長(zhǎng),請(qǐng)奶奶幫忙剪短,奶奶說(shuō)忙;找媽媽,也沒(méi)空;找姐姐,更沒(méi)空。女孩失望地入睡了。奶奶忙完家務(wù)想起小孫女的褲子,就把褲子剪短了一點(diǎn);姐姐回來(lái)又把褲子剪短了;媽媽回來(lái)也把褲子剪短了,最后褲子沒(méi)法穿了。

——管理的弊端就在于:要么都不管,要么都來(lái)管!

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