——未來之路中國地產經營者國際班10月開課紀實
“在中美貿易戰(zhàn)長期性、復雜性的嚴峻形勢下，由于國內出口、房地產、PPP、新增貸款、去產能和新動能等不可持續(xù)性，未來中國宏觀經濟仍將面臨繼續(xù)下行風險。”國務院發(fā)展研究中心研究員李佐軍在10月20日舉行的未來之路中國地產經營者國際課程班上表示，“房地產行業(yè)也將由高速增長到低速增長，價格由上漲到調整波動，產品也將面臨結構調整，與消費者‘學、樂、康、安、美’需求相適應的新住房表現(xiàn)形態(tài)將出現(xiàn)，房地產企業(yè)要認清形勢，順勢而為，抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)。”
未來之路中國地產經營者國際班10月課程于10月19日-20日在北京開講。該課程班由博雅俊商學院、風馬牛地產學院及紐約大學地產學院共同舉辦，面向國內地產界高端人才提供房地產行業(yè)政策分析、地產產業(yè)鏈模式解析，細分領域前沿實戰(zhàn)，解析中國地產轉型的未來之路。本次課程由原建設部科技司副司長、博士生導師聶梅生領銜，國務院發(fā)展研究中心研究員李佐軍，萬科集團法律顧問顏雪明，國家會計學院教授、博導李旭紅共同主講，聚焦房地產未來趨勢、轉型期房企應對策略、房地產開發(fā)法律風險和稅務風險防范等重點話題。
（聶梅生教授在授課）
聶梅生教授在授課時表示，2019年中國房地產大勢接近臨界點，接近翻篇。在這種形勢下，房地產要突破三大瓶頸——投資轉消費、增量轉存量、開發(fā)轉服務，讓不動產動起來。如何實現(xiàn)三大轉變，聶教授認為，要靠產業(yè)融合，數(shù)字產業(yè)和房地產融合勢在必行。存量資產端，數(shù)字社區(qū)是存量資產異軍突起的抓手；開發(fā)建設端，5G支持下的物聯(lián)網將提供房地產產業(yè)升級的機遇。聶教授認為，從2019年到2031年，中國將進入物物互聯(lián)的時代，物物相連，場景+場景，而不是移動互聯(lián)時代的人+人。它將是基于大數(shù)據的分析、云計算、AI技術、IOT技術的時代。樓市后規(guī)模時代，房地產企業(yè)要地產+智慧，以AI技術或大數(shù)據技術為基礎建設有生命力的房子。
“得社區(qū)者得天下”，具體到如何做智慧社區(qū)或數(shù)字社區(qū)，聶梅生提出，數(shù)字社區(qū)O/B/C.O端即協(xié)會或政府平臺，建立“數(shù)字+綠色+健康”標準，整合各方資源。 B端即服務提供商，物業(yè)服務、家政服務、教育服務、養(yǎng)老服務、 健康服務、社區(qū)廣告、社區(qū)商業(yè)、智能家居等各相關聯(lián)企業(yè)。 C端，即業(yè)主，享受服務的終端消費客戶。“到最后形成十萬億或者更多消費的結果還是在C端上。”聶梅生說。
（國務院發(fā)展研究中心研究員李佐軍在授課）
談到未來房地產行業(yè)趨勢，國務院發(fā)展研究中心研究員李佐軍指出，中美貿易戰(zhàn)是全方位的，貿易、投資、技術轉讓、產業(yè)升級等等全面開戰(zhàn)。中美貿易戰(zhàn)將是長期的、復雜的、嚴峻的，中美的未來常態(tài)是競爭大于合作。在這種大背景下，中國宏觀經濟將面臨繼續(xù)下行風險，房地產行業(yè)將由高速增長到低速增長，價格由增長到調整波動，區(qū)域結構由一二線城市到各區(qū)域均衡發(fā)展，品質由低端到高端，由大眾化到個性定制化，由泡沫積累到釋放，由政策導向型到制度導向型發(fā)展模式。房地產企業(yè)要認清形勢，審時度勢，做好應對。
（萬科集團法律顧問顏雪明）
萬科集團法律顧問顏雪明詳解了房地產開發(fā)全過程中的法律風險識別與防范，包括商品房小區(qū)的原始權利人問題、小區(qū)內車位的所有權及認識誤區(qū)、拿地風險、變更設計中的風險、變相提高容積率的風險、委托第三方改造、房地產廣告宣傳、合同訂立中的規(guī)范、如何預防客戶惡意訴訟等等問題。顏雪明認為，開發(fā)商是小區(qū)的原始權利人，買受人沒有所有權，只有合同上的權利。車位所有權產生于建造，投資人是原始權利人，人防車位不屬于國家，同樣屬于投資人。他提醒，隨意變更設計，將導致違約與違法雙重的法律責任和負面的社會評價，規(guī)劃設計環(huán)節(jié)造成的損失，僅次于項目發(fā)展錯誤。合法是生命線，優(yōu)質才是最大的賣點。
（國家會計學院李旭紅教授）
國家會計學院李旭紅教授解讀了房地產稅收新政、房地產戰(zhàn)略管理與企業(yè)稅務管理、房地產投融資管理與企業(yè)稅務管理等課題。李教授指出，供給側改革要鞏固“三去一降一補”成果，要在“破、立、降”上進一步發(fā)力，大力減稅、清費、降負。房地產稅新政將繼續(xù)降低增值稅稅率，擴大進項稅抵扣范圍，允許加計抵減，實施增值稅期末留抵稅額退稅制度。她認為，房地產企業(yè)的財務會計要向管理會計轉變，實現(xiàn)業(yè)、財、稅三者融合，從信息提供者轉變?yōu)閮r值創(chuàng)造者，通過分析稅種、稅率，分析經營業(yè)務、優(yōu)化業(yè)績評價，建立稅務管理體系和稅務戰(zhàn)略來為企業(yè)提供最優(yōu)決策、改善經營管理。李教授還就成本扣除、預售環(huán)節(jié)、交付環(huán)節(jié)中的稅務問題為大家做了詳細分析。
（學員們在認真聽課）
（學員們在認真聽課）
（學員們在認真聽課）
（學員們在認真聽課）
（學員們在認真聽課）
兩天緊湊的學習之余，也給同學們安排了豐富多彩的班級活動。未來之路班級生活委員北京市女企業(yè)家協(xié)會林春曲副會長（中藝建筑裝飾有限公司副總經理、北京大鶴浩林裝飾有限公司董事長）為同學們精心準備了未來建筑&室內空間設計沙龍及紅酒品鑒會，活動在京味十足的老北京胡里京調會館舉辦。
（未來之路班級生活委員林春曲）
首位分享的張淼老師主題是《新生活方式的設計力》，張淼老師是MAT Office /超級建筑的創(chuàng)始合伙人，荷蘭貝爾拉格學院（Berlage Institute）建筑碩士。Office 3.0未來辦公空間研究發(fā)起人和城市研究者。近年來專注于城市更新進程所帶來的共享辦公、共享居住、共享社區(qū)、文化教育等領域的空間的研究課題和設計實踐，事務所作品曾參加威尼斯建筑雙年展。
設計沙龍
第二位分享的是顧玉琴老師，分享主題為《圖石景觀設計及視覺系統(tǒng)案例分享》。顧老師有17年景觀設計從業(yè)經歷，先后擔任加拿大IBI集團(北京)景觀負責人6年，UDE(北京)景觀總監(jiān)4年——冰雪主題樂園設計、高端居住區(qū)景觀、公共建筑景觀、別墅庭院設計(前期到施工落地) ， 現(xiàn)任北京圖石設計景觀設計總監(jiān)——專注公共建筑景觀的設計,拓展城市景觀改造的設計。顧老師給同學們分享了武漢航發(fā)智慧產業(yè)園區(qū)項目建筑設計和武漢萬科御璽濱江項目的視覺系統(tǒng)設計案例。
（設計師分享現(xiàn)場和設計作品展示）
張建輝老師分享的主題石《私宅樣板間》，張老師是北京淶德設計顧問有限公司|空間設計研究室創(chuàng)始人兼首席設計師，師從西班牙RCR建筑事務所，專業(yè)從事室內設計12年。代表作品：北京遠洋lavie、北京一號莊園、北京潤澤御府、北京三里屯soho、北京格拉斯小鎮(zhèn)、北京保利首開天譽、天津復康路11號、上海世茂佘山、上海君庭17號、上海佘山高爾夫等。
張孝峰老師分享的主題是《設計角度看商業(yè)》，張老師是中藝建筑設計研究院商業(yè)設計所所長、北京和信縱橫商業(yè)咨詢有限公司合伙人、北京空間重構建筑設計有限公司創(chuàng)始人。2006年開始專業(yè)從事商業(yè)設計，從項目定位策劃、建筑/空間設計、銷售/招商、運營。十幾年間完成了近百個商業(yè)項目，大多數(shù)成為當?shù)厣庾詈玫纳虡I(yè)項目。張老師分享了北美新天地時尚中心、萬達廣場、中央時代廣場等多個經典商業(yè)案例，從設計角度分析運營邏輯，探索商業(yè)由購物中心到未來空間的鏈接。
