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  2013年10月03日       
推薦學(xué)習(xí): 百戰(zhàn)歸來(lái),再看房地產(chǎn) ;世界頂尖名校紐約大學(xué)地產(chǎn)學(xué)院、風(fēng)馬牛地產(chǎn)學(xué)院重磅推出。 項(xiàng)目專(zhuān)注于中國(guó)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式創(chuàng)新和細(xì)分領(lǐng)域前沿實(shí)戰(zhàn),匯聚中美兩國(guó)最強(qiáng)師資,融入中國(guó)地產(chǎn)頂級(jí)圈層。 馮侖先生擔(dān)任班級(jí)導(dǎo)師,王石、潘石屹、Sam Chandan等超過(guò)30位中美兩國(guó)最具代表性的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、踐行者和經(jīng)濟(jì)學(xué)者聯(lián)袂授課。《未來(lái)之路——中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者國(guó)際課程》>>
 如果你曾經(jīng)當(dāng)過(guò)一段時(shí)間的 銷(xiāo)售 ,哪怕只有一兩周,你就應(yīng)該聽(tīng)說(shuō)過(guò)Mike Bosworth。他寫(xiě)過(guò)兩本在銷(xiāo)售學(xué)習(xí) 領(lǐng)域影響巨大的書(shū):《解決方案銷(xiāo)售》和《以客戶(hù)為中心的銷(xiāo)售》。

  Mike最近在學(xué)習(xí) 銷(xiāo)售人員方面有了一個(gè)重大的變化——我相信這種新方法能夠幫助絕大部分銷(xiāo)售人員更快更容易地開(kāi)展銷(xiāo)售工作。昨天我們做了一個(gè)簡(jiǎn)短的訪談,下面是訪談的主要內(nèi)容:

  Geoffrey James:你為什么要改變銷(xiāo)售學(xué)習(xí) 的方法?

  Mike Bosworth:我在上個(gè)世紀(jì)80年代在施樂(lè)工作,我聽(tīng)過(guò)80/20法則,也就是說(shuō)20%的銷(xiāo)售人員完成了80%的業(yè)務(wù)。這是我銷(xiāo)售學(xué)習(xí) 工作的起源,學(xué)習(xí) 的目的是讓另外80%的銷(xiāo)售人員工作得更有效率。然而我發(fā)現(xiàn),我所講授的內(nèi)容以及其他很多銷(xiāo)售學(xué)習(xí) 講師所講授的內(nèi)容似乎更能夠幫助20%的頂尖銷(xiāo)售提高業(yè)績(jī),而不是幫助80%的普通銷(xiāo)售。事實(shí)上,似乎銷(xiāo)售學(xué)習(xí) 行業(yè)幾十年的努力,只是把80/20法則變成了87/13法則!

  GJ:是什么原因造成了這種失???

  MB:這和頂尖銷(xiāo)售人員成功具備的各種技能有關(guān)。在很多企業(yè)里,上級(jí)管理層往往會(huì)提拔最好的銷(xiāo)售代表成為銷(xiāo)售經(jīng)理,希望他們能夠把自身的技能傳遞給團(tuán)隊(duì)里的其他銷(xiāo)售。然而,這些很棒的銷(xiāo)售代表卻在銷(xiāo)售經(jīng)理的崗位上慘敗,局面一塌糊涂,因?yàn)樗麄儾⒉焕斫庾约壕烤棺鰧?duì)了什么,因此也就無(wú)法把他們成功的方法告訴團(tuán)隊(duì)其他的成員。絕大部分銷(xiāo)售學(xué)習(xí) 業(yè)面臨著同樣的局限性。所有學(xué)習(xí) 所講授的方法往往只適用于采用某種特定銷(xiāo)售方法的銷(xiāo)售人員,而通常只有最好的銷(xiāo)售代表才使用這樣的銷(xiāo)售方法進(jìn)行銷(xiāo)售。

  GJ:他們之間最大的區(qū)別是什么呢?

  MB:從根本上說(shuō),頂尖的銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售方式更依賴(lài)于直覺(jué)。他們對(duì)客戶(hù)有著更好的感覺(jué),并且能夠更好的感受到客戶(hù)對(duì)于采購(gòu)的情緒變化。更準(zhǔn)確的說(shuō),他們之所以能夠成為優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員,所依賴(lài)的技能并不是銷(xiāo)售學(xué)習(xí) 中所傳授的那些,而是一種在商業(yè)世界里基本上完全被忽略的能力:講故事的能力。

  GJ:講故事?你的意思是說(shuō)講童話故事之類(lèi)的故事?

  MB:事實(shí)上,你搞錯(cuò)了。人類(lèi)在這個(gè)星球上生存了190000年,在這段時(shí)間里,他們是通過(guò)故事來(lái)學(xué)習(xí)最重要的信息的,比如生存技能、文化、宗教信仰等等。事實(shí)上,人類(lèi)的頭腦對(duì)故事中所包含的信息的接受程度要比通過(guò)其他方式呈現(xiàn)的信息的接受程度高的多,也更容易引起情感上的回應(yīng)。

  GJ:這是左腦和右腦分工導(dǎo)致的嗎?

  MB:對(duì)。你也許記得神經(jīng)學(xué)告訴我們左腦總是在尋找對(duì)錯(cuò)之間的分別,它無(wú)法忍受灰色地帶。因此它主管分析、線性思考、懷疑和中立。因?yàn)樗肋h(yuǎn)無(wú)法得到足夠的信息以求得一個(gè)正確的答案,因此它總是會(huì)陷入“分析癱瘓”。相反,右腦富于創(chuàng)造性和想象力。右腦同負(fù)責(zé)感覺(jué)的邊緣或情緒部分交互。當(dāng)人們發(fā)出“啊哈”的聲音的時(shí)候,就是情緒部分在起作用。“我想要這個(gè)”或者“我需要這個(gè)”則是感受部分在起作用。采購(gòu)者有著“強(qiáng)烈的反應(yīng)”,并且有自己的想象,因此他們能夠做出情緒化的決定,比如決定信任某人,或者采購(gòu)某件物品。他們是基于感覺(jué)和看到的內(nèi)容做出決定,而不是定量分析。

  GJ:故事和這有什么關(guān)系?

  MB:故事能夠立刻吸引右腦的主意。當(dāng)有人聽(tīng)到“從前……”或者“我想給你講一個(gè)那個(gè)時(shí)候的故事……”的時(shí)候,這個(gè)人就會(huì)感到很放松,并且知道無(wú)須立刻做出什么決定,他要做的只是聽(tīng)下去,然后了解一些可能對(duì)未來(lái)比較重要的信息。在需要做決定的時(shí)候,右腦(它實(shí)際上負(fù)責(zé)決策)會(huì)抓取這些聽(tīng)到過(guò)的故事,并判斷它對(duì)決策是否有用。故事可以讓講述者和聽(tīng)眾拉近距離。在故事講完了之后,這種聯(lián)系仍然會(huì)存在,而這個(gè)時(shí)候優(yōu)秀的銷(xiāo)售和普通銷(xiāo)售的區(qū)別就出來(lái)了:好的銷(xiāo)售仍然可以保持這種聯(lián)系,而普通的銷(xiāo)售則做不到這一點(diǎn)。

  GJ:這和傳統(tǒng)的銷(xiāo)售陳述的理論聽(tīng)起來(lái)不太一樣。

  MB:確實(shí)不太一樣。不幸的是,企業(yè)的世界通常傾向于讓左腦思考者制作幻燈片,然后希望把這些左腦信息傳遞給左腦思考者。所以你就會(huì)遇到非常長(zhǎng)的銷(xiāo)售周期,需要面對(duì)無(wú)窮無(wú)盡的分析,因?yàn)殡m然人們是根據(jù)情緒做決定,但是他們卻試圖找到一種方法,理性地做出決策。這并不是說(shuō)左腦信息沒(méi)有用;但是它無(wú)法推動(dòng)采購(gòu)行為,除非它能夠采用能夠被右腦接受的故事結(jié)構(gòu)。

  GJ:如果銷(xiāo)售人員希望成為了不起的講故事的人,需要具備哪些要素呢?

  MB:這是個(gè)好問(wèn)題。首先,他們需要相信自己講故事的能力。我發(fā)現(xiàn)絕大部分的銷(xiāo)售人員在他們的私人生活里講故事的能力要比工作時(shí)候強(qiáng)得多——也就是在你和你的朋友和家人在一起的時(shí)候的那些場(chǎng)合——可是他們到了工作場(chǎng)合,就不是那么厲害了。所以要做的第一步就是學(xué)會(huì)在商業(yè)環(huán)境中自如運(yùn)用在私人生活里講故事的本事。好的銷(xiāo)售代表通常是天生擅長(zhǎng)此事。好的銷(xiāo)售代表通常更愿意分享他們自己的看法,把自己當(dāng)做一個(gè)人,而不是一個(gè)超人。顧客是人,而太多的銷(xiāo)售人員認(rèn)為他們必須要做“完人”。這并不現(xiàn)實(shí),優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員似乎自然而然地就意識(shí)到了這一點(diǎn)。

  GJ:還有其他的步驟嗎?

  MB:其次,銷(xiāo)售人員需要是一個(gè)好的故事聆聽(tīng)者。這對(duì)于客戶(hù)來(lái)說(shuō)非常重要,客戶(hù)也是人,也會(huì)給你講故事——他的職業(yè)生涯、他們的公司、他們的目標(biāo)、動(dòng)力、渴望等等。因?yàn)樗麄兊墓适略谕ǔ5淖竽X溝通中是隱性的,所以需要花些聆聽(tīng)技能,才能夠把這些故事從無(wú)數(shù)“事實(shí)”中提煉出來(lái)。這有點(diǎn)像看外國(guó)電影,盡管你可以看字幕,但是最重要的信息往往是通過(guò)屏幕上演員的措辭、肢體語(yǔ)言、音調(diào)等表達(dá)出來(lái)的。

  GJ:然后他們對(duì)故事做出回應(yīng)?

  MB:對(duì)。你運(yùn)用你的講故事的能力去復(fù)述客戶(hù)的故事,然后得到認(rèn)同——這需要你主動(dòng)尋求——看看你是否正確地理解了這個(gè)故事。然后,只有在這個(gè)時(shí)候,你才能夠開(kāi)始銷(xiāo)售,因?yàn)槟憧梢詮?fù)述客戶(hù)的故事,并且給它換一個(gè)不同的結(jié)局或者新的可能,讓你銷(xiāo)售的產(chǎn)品或服務(wù)在這個(gè)故事里發(fā)揮作用。“我是如何幫助其他人”的故事也非常有用,這樣你就能夠幫助潛在客戶(hù)想象擁有了你銷(xiāo)售的產(chǎn)品或服務(wù)之后,未來(lái)會(huì)有些什么不同。

  GJ:但是人們是否有時(shí)間去聽(tīng)長(zhǎng)長(zhǎng)的故事呢?

  MB:我講授的一種技能就是把你的故事準(zhǔn)備出30秒、3分鐘和10分鐘3個(gè)版本。這需要你弄清楚故事的本質(zhì)是什么,什么是可選的素材、細(xì)節(jié)等。讓故事適應(yīng)你所處的環(huán)境是非常重要的,無(wú)論是正式陳述還是社交場(chǎng)合的非正式交流,你都應(yīng)該讓你的故事符合當(dāng)時(shí)的氣氛和環(huán)境。

  GJ:感謝你這場(chǎng)有趣的交流,Mike.

  MB:沒(méi)關(guān)系,你太客氣了。

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隨機(jī)讀管理故事:《奧巴馬鄰居賣(mài)房的啟示》
美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬上任后不久,就離開(kāi)芝加哥老家,偕妻子米歇爾和兩個(gè)女兒入住白宮。面對(duì)多家媒體的采訪,奧巴馬深情地表示,他非常喜歡位于芝加哥海德公園的老房子,等任期滿了之后,他還會(huì)帶著家人回去居住的。這個(gè)消息可讓比爾高興壞了,因?yàn)樗菉W巴馬的老鄰居。


幾年前,比爾曾經(jīng)和人打賭,他信誓旦旦地說(shuō)自己到了2010年,一定會(huì)成為百萬(wàn)富翁,眼看期限只剩1年了,他的目標(biāo)還遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)?,F(xiàn)在,機(jī)會(huì)終于來(lái)了。他的房子因奧巴馬而身價(jià)百倍。能和全世界最著名的人物之一——美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬做鄰居,這是多么難得的事情呀!因此,他滿懷希望地將自己的房子交給中介公司出售。

 

 

為了推銷(xiāo)自己的房子,比爾還特意建了一個(gè)網(wǎng)站,全方位介紹他的住宅:這幢豪宅擁有17個(gè)房間,近600平米,非常實(shí)用舒適。更重要的是,奧巴馬曾經(jīng)多次來(lái)此做客,還在他家的壁爐前拍過(guò)一個(gè)競(jìng)選廣告。這是一棟已經(jīng)被載入史冊(cè)的房子!比爾相信,有了這些賣(mài)點(diǎn),他的房子一定能賣(mài)出300萬(wàn)美元以上的高價(jià)。

不出所料,這個(gè)網(wǎng)站很快就有幾十萬(wàn)人點(diǎn)擊瀏覽,然而,讓比爾大跌眼鏡的是,關(guān)注房子的人雖多,但沒(méi)有一個(gè)人愿意購(gòu)買(mǎi)。到底是什么原因讓買(mǎi)家們望房卻步呢?

 

為了弄明白究竟是怎么回事,比爾仔細(xì)地查看了網(wǎng)站上的留言。原來(lái),大家擔(dān)心買(mǎi)了他的房子之后,就會(huì)生活在嚴(yán)密的監(jiān)控之下。是呀,奧巴馬和他的妻女雖然都去了白宮,但這里依然有多名特工在保護(hù)奧巴馬的其他家人,附近的公共場(chǎng)合也都被密集的攝像頭所覆蓋。只要出了家門(mén),隱私權(quán)就很難得到保護(hù)。

更要命的是,等奧巴馬屆滿回來(lái)之后,各路記者肯定會(huì)蜂擁而至。那時(shí),鄰居們的生活必將受到更嚴(yán)重的干擾。到那時(shí),每天出入這里,恐怕都將受到保安和特工像對(duì)待犯人那樣的檢查和盤(pán)問(wèn)。這樣的居住環(huán)境,跟在監(jiān)獄又有什么區(qū)別呢?就連朋友們,估計(jì)也會(huì)因?yàn)榕侣闊┒桓疑祥T(mén)了!

 

就這樣,過(guò)了1年多,房子依然沒(méi)賣(mài)出去。比爾非常心焦,他此前向家人承諾過(guò),房子賣(mài)出后就全家一起去度假,但一直到現(xiàn)在還不能兌現(xiàn)諾言。他和朋友打的賭也眼看就要輸了,正在這時(shí),一個(gè)叫丹尼爾的年輕人找到了他。丹尼爾告訴比爾想買(mǎi)房的原因,他和奧巴馬一樣,都有黑人血統(tǒng)。奧巴馬是他的偶像,不過(guò),他還從未和奧巴馬握過(guò)手。如果他買(mǎi)下這里,就有機(jī)會(huì)見(jiàn)到總統(tǒng)了。

房子終于有買(mǎi)主了,比爾激動(dòng)得差點(diǎn)掉淚。雖然丹尼爾非常愿意買(mǎi)比爾的房子,但問(wèn)題是,他支付不起太多的錢(qián)。比爾好不容易遇到一個(gè)買(mǎi)主,當(dāng)然不愿輕易放過(guò),他作出了很大的讓步,最后,兩人簽下了如下協(xié)議:丹尼爾首付30萬(wàn)美元,然后每月再付30萬(wàn),5個(gè)月內(nèi)共付清140萬(wàn)美元。房子則在首付款付清后,歸丹尼爾所有。

 

比爾很高興,雖然房子的最終售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)初他期望的300萬(wàn),但20多年前,他買(mǎi)下此房時(shí),只花了幾萬(wàn)美元,因此還是賺了。何況,上了年紀(jì)的他早想落葉歸根,搬回鄉(xiāng)下的農(nóng)莊了。

拿到首付款后,比爾給丹尼爾留下了自己的賬號(hào),然后帶著家人出去旅游了。出發(fā)那天,他得知丹尼爾將房子抵押給銀行,貸了一筆款。等半個(gè)多月后回來(lái),比爾發(fā)現(xiàn)丹尼爾竟將這棟豪宅改造成了幼兒園。原來(lái),丹尼爾本來(lái)就是一家幼兒園的園長(zhǎng),因此,在這里辦個(gè)幼兒園不是難事。

 

當(dāng)房子的用途從居住改為幼兒園之后,那些過(guò)于嚴(yán)密的監(jiān)控就顯得很有必要。這個(gè)毗鄰?qiáng)W巴馬老宅的幼兒園,成了全美最安全的幼兒園。不少富豪都愿意把孩子送到這里來(lái)。

為了給幼兒園做推廣,丹尼爾還聯(lián)系到了不少名人來(lái)給園里的孩子們上課。這些名人中有不少是黑人明星,他們?yōu)閵W巴馬感到驕傲,也為能給奧巴馬隔壁的幼兒園講課而激動(dòng),再加上這里是記者們時(shí)刻關(guān)注的地方,來(lái)這里與孩子們交流,自然能增加曝光率,因此,名人們都很樂(lè)意接受丹尼爾的邀請(qǐng)。

 

第一個(gè)月,丹尼爾用收到的首期學(xué)費(fèi)輕松地支付了比爾30萬(wàn)。幼兒園開(kāi)張兩個(gè)月后,奧巴馬抽空回老家轉(zhuǎn)了一圈,順便看望了一下他的新鄰居們,這一下,丹尼爾幼兒園更加有名。越來(lái)越多的名人主動(dòng)表示愿意無(wú)償來(lái)與孩子們交流。更有很多家長(zhǎng)打電話,想讓自己的孩子來(lái)此受教育,為此多付幾倍的學(xué)費(fèi)他們也樂(lè)意。

很多廣告商也開(kāi)始爭(zhēng)先恐后地聯(lián)系丹尼爾,他們想在幼兒園的外墻上做廣告,這里的曝光率實(shí)在太高了,不做廣告太可惜了。為此,丹尼爾打算進(jìn)行一次拍賣(mài)廣告墻的活動(dòng)。想來(lái)參加競(jìng)標(biāo)的品牌很多,但像煙、零食、酒這樣的廣告,無(wú)論出多少錢(qián),丹尼爾都不允許他們參加競(jìng)標(biāo)。

 

5個(gè)月后,比爾就收齊了140萬(wàn)美元的房款,終于在2010年年末如愿以?xún)數(shù)爻闪税偃f(wàn)富翁。不過(guò),比爾明白,這場(chǎng)交易中,最大的贏家并不是自己,而是奧巴馬的新鄰居——幼兒園園長(zhǎng)丹尼爾。

 

啟示:高度決定了深度與遠(yuǎn)度!我們每天都能有機(jī)會(huì)觸摸到丹尼爾那種商業(yè)機(jī)會(huì),可惜,我們?nèi)鄙倜翡J的眼光與果敢,放任那些商機(jī)擦身而過(guò),追悔莫及!不要一味羨慕別人的財(cái)富,機(jī)會(huì)取決于自己平日的觀察和不斷學(xué)習(xí)的商業(yè)知識(shí)!

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